公证视角下农房流转问题探析..docVIP

公证视角下农房流转问题的探讨 　　摘 要 农房流转大量存在的事实，是农村经济发展的必然；法律法规对农房流转的限制，是国家农村保障体制建设的选择。农房流转的频繁发展与法规政策的严格限制是发展与保障的矛盾，需要我们用发展的眼光看待问题，在我国经济社会转型、城乡一体化的发展趋势下，尽快建立更全面更完善的社会保障机制，更有效地推进农村发展资源的有效配置体系，逐步推进农房等资料的流转。在市场经济环境下，能为民商事领域提供有效服务的公证机构，可以为农房流转提供合同公证、行为登记证明等服务，掌握农房流转市场的基本信息、发展趋势，既为有效防止农房交易纠纷的产生，也为相关法律政策制定提供信息基础 关键词 农房流转 发展保障 合同公证 行为登记 中图分类号：D920.4 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2016.10.081 一、农房流转的现状及产生的原因 （一）农房流转的现状 早在上个世纪八十年代，我国部分地区已经开始农房流转模式的探索，例如浙江乐清农商银行的农房抵押担保贷款业务，这项业务一直持续至今，充分反映了市场的需求；更具有突破性的是1994年乐清市试行农民集体土地上房屋可在本市范围内的农户或非农户间流转，正式开启了乐清农房产权流转工作 。而更多的地区是在党的十八届三中全会之后开始农房流转模式的探索，江西省吉安市的“三权”（农村土地承包经营权、宅基地使用权、农民住房财产权抵押权）抵押贷款就是其中之一 农房流转的探索已经二十几年，但一直处在摸着石头过河的阶段，最大的障碍就在于《土地管理法》对农房所占宅基地使用权的限制，即使农民拥有对农房的所有权，但是受限于房屋所占的宅基地使用权，农民并不能自由处分农房。但很具有对比性的是，农户对农房流转的态度则比较开放，在一份《浙江宅基地和农房产权制度调查研究》的报告中显示，通过对乐清市等10个县（市、区）抽样26个村619分村民问卷分析得出，约22%的受访者今后可能会出售农房而且愿意迁居的受访者比例在65%以上。 由于农房的限制性流传，各地房管土地部门并没有确切的农房流转数据，但从各地的积极探索，各种农房、小产权房的私下交易，我们可以看出农房流转的需求和市场即使在受限的情况下还是非常大 （二）农房流转产生的原因 在法律法规、国家政策的限制下，农房流转还是频繁发生，抛开法规政策的限制背景，我们可以从农房流转的内在需求来阐释它发生的原因，这种内在需求是我国社会经济大发展之后必然会出现的现象。在十一届三中全会之后，我国进入改革开放，开始发展中国特色的社会主义市场经济，在市场经济下，生产力和生产关系发生了变化，在起初我们的生产力还比较低下，家庭联产承包责任制在一定范围内能提高农户的生产效率，解决农民的基本生活问题。但随着市场经济发展到一定程度，需要更有效率的生产力和生产关系来推动社会经济发展到更高层次（即发展转型），我国就需要推进城镇化进程，将面朝黄土背朝天的农村劳动力通过城镇化的方式引进城镇进行现代化生产，不断提高社会生产效率。但经过一段时间的发展，我国城乡社会发展出现差距，农民为了自身能享受到国家改革开放的成果必然发对自己的发展有更高的追求，就需要可供整合的生产资料为其提供“个人或者家庭城镇化” 进程的支持，农民手中的农房就是其主要的生产资料，这是农民的“卖农房”需求 农房流转是我国经济社会发展背景下农民追求自身发展的必然，这也是我国加快城镇化进程的有效助力，因为城镇化的推进，农村劳动力逐渐流向城镇，农民通过劳动力输出提高了自身的收入，但是城镇化进程必然会提高城镇生活的成本，农民想要留在城镇仅靠劳动力是远远不够的，所以在城镇化进程中，农民通过劳动力的输出并不能直接完成“个人或家庭的城镇化”进程，农民个人或家庭的城镇化进程与我国整个社会的城镇化进程是一样的，由发达地区到不发达地区，由靠近城市的城镇到靠近城镇的农村，是循序渐进递进式的。农民为了实现自身的发展，在靠近农村的城镇购买农房就是比较低成本易负担的普遍选择，这是农民的“买农房”需求 二、农房流转的合法性问题 对于农房流转的合法性问题，在理论界和审判实践中比较典型的是两种截然不同的观点 （一）农房禁止流转，农房买卖合同无效 这种观点认为我国历来是农业大国，“三农”问题关系到国计民生，农房自由流转影响国家根本，农房的禁止流转能够保证农民拥有休养生息的场所，防止农民成为无业游民，造成社会动荡。目前农村社会保障机制欠缺，农房自由流转的时机尚未成熟，如果现在放开农房流转的限制，极有可能损害农民弱势群体的利益而强势群体却从中受益 在法院审判实践中的否定观点则认为农房买卖合同无效。理由是：其一，根据《土地管理法》第62条及其他条款的规定，农村宅基地属于农民集