中国避免房地产泡沫探析.doc

中国避免房地产泡沫探讨 　　摘要：房地产产业在我国现在经济发展中占据着举足轻重的地位，它的发展情况关系到无数人的切身利益。自今年年初以来，中国房地产的商品房价格出现了两种截然不同的情况。一方面，大城市尤其是一线城市出现了不正常的爆炸式增长，尤其是深圳、南京；另一方面，无数三四线城市商品房在政府的激励政策下依然难以销售。面对现在这种不正常的经济情况，今天我们以日本20世纪90年代的泡沫经济为例，分析日本泡沫经济出现的原因以及如何避免中国出现类似的泡沫经济 关键词：房地产；泡沫经济；启示 中图分类号：F2文献标识码：Adoi：10.19311/j.cnki2016.19.004 日本的房地产泡沫经济通常认为是在1986年12月到1991年2月之间的4年零3个月发生的经济现象。在这短短的几年里，日本经济经历了从疯狂的经济增长到经济崩溃的历程。在这个以投机投资为主的经济增长的过程后，日本付出了沉重的代价来消化这个苦果。这次日本的泡沫经济的破灭给日本经济带来毁灭性的打击，使得在接下来的10余年里日本的经济发展毫无进展，这十年通常被称为“失去的十年” 日本经济的不正常发展起源于1985年9月在美国纽约签订了影响日元走势的“广场协议”。日本认为日元只会升值20%左右，但实际上，日元的升值就像脱缰的野马一样，一发不可收拾，但是这并没有令日本在国际交易中处于劣势。在当时日元每年持续升值5%左右，只要外国资本兑换成日元，就肯定是有收益的，因而大量的国际资本进入日本。在外国的资本的刺激下，日本的各种投资产品出现了爆炸式增长，1985年至1991年中，日本的股票价格以每年30%的速度增长，土地价格以每年15%的速度增长。与股票市场、房地产市场火爆相比，日本制造业受到了日元升值带来的消极影响。大量的制造业企业产品销售受阻，被迫破产，仅1986年就破产了3000余家企业。虽然实体经济举步维艰，但是在外国资本的引导下，日本的房地产和金融市场一直处于高速的增长。日本央行这时候没有正确的发现了经济运行的问题，采用了扩张性的财政政策并且不断的降低官方贴现率，增加货币供给量并且出台6兆日元的经济刺激计划，后期又追加4兆亿的经济刺激计划。然而这些措施并没有使得实体经济走出困境，反而让更多的投机分子更轻松的取得资本，使本来投向制造业的资金也流向了金融房地产市场中。这样的政策对日本本就不正常经济现象来说，等同于火上浇油。等到日本在1991年泡沫经济被戳破时，出现了下列几个疯狂的现象。在股市上，从1985年到1989年，日经平均指数从13113涨到38916点，在4年的时间翻了2倍；东交所的上市公司价值从169万亿日元涨到527万亿日元，同样翻了两倍，恐怖的是，在1989年东京证券交易所的公司价值是当年日本的GDP的1.3倍；比这严重的是房地产的泡沫，1985年到1988年期间东京的商用地价格指数从120涨到334.2，仅仅3年就涨了2倍。1990年，号称一个东京就可以买下美国全国，房地产泡沫高到匪夷所思的程度；银行和金融机构不断的提升金融信贷的额度，银行认为只要有地产抵押就可以支取大量资金，让非理性的银行信贷迅速扩张，使银行无法面对即将到来的经济危机；日本央行不断推行金融自由化的策略，使得资本在市场中流动得越来越自由，受到央行的管制也愈来愈小，对投机分子不作为让日本经济的泡沫越做越大 1989年末，日本政府意识到经济的失控，在短短10个月里就将原来2.5%的超低官方贴现率升到6%，要知道签订广场协议前的官方贴现率也只有5%。同年3月份，从大藏省开始的限制土地融资的政策在日本全面实施使得资本无法进入到房地产行业。原本扩张性的财政政策一下就变成了紧缩新财政政策，让日本的经济泡沫无法继续运行下去，日本经济最终迎来了“硬着陆”。1991年1月，日本的股市突然崩溃，紧接着房地产价格也随之不断下跌。到1992年，在一年的时间里东交所和东京房地产价值分别下降了230万亿日元和93万亿日元。股价暴跌几乎让日本所有的金融机构陷入了巨额亏损，各大银行为了保持资产，也开始惜贷，并且加紧收回贷款，导致一些中小金融机构濒临破产。在这之后日本各行业都相继崩溃，日本经济陷入了难以挣脱的沼泽中。在经济崩溃后，日本大部分的民众从富有的房地产持有者瞬间变成了负翁，大量的房地产信贷抵押贷款难以收回，使得日本银行的坏账迅速增加。经济崩溃的影响还体现在对民众心理打击上，泡沫经济时日本民众坚信的银行不倒，房地产不降价在一夜之间崩塌。随后的一系列经济打击令日本民众对日本经济彻底丧失了信心。而这种情况一直持续到了新世纪的到来 关于这次日本泡沫经济的爆发，我们可以从内外两个方面来分析原因。其一是泡沫经济爆发的外部因素：（1）广场协议的签订。这次协议的最终结果是日元迅速升值