共有产权房政策探讨综述.docVIP

共有产权房政策研究综述 　　【摘 要】共有产权房作为一种创新性地住房保障模式，其运行机制和改进方式等受到了学术界的广泛关注。目前的研究主要集中在政策的制定和政策评价两个方面。对政策制定方面的研究包括共有产权房的定价、产权分配、准入与退出。政策评价方面则是以定性分析为主，对其评价褒贬不一。通过研究综述，总结当前研究成果，分析研究存在的不足 【关键词】共有产权房；政策；综述 【Abstract】As a kind of innovation in housing security mode， common property right housing’s operation mechanism and the way of improving are received extensive attention of the academia. The present study focuses on policy making and policy evaluation. For policy research，it includes a total of property right of pricing， property right allocation， entry and exit. Policy evaluation is mainly qualitative analysis， the evaluation of mixed reviews. Through research， summarizes the current research results， analysis of the defects in the study. 【Key words】Common property right housing； Policy； Review 0 引言 随着房价的节节攀升，买房成为了人们的不堪承受之重。住房问题事关民生，为帮助困难家庭解决住房问题，我国政府积极完善住房保障体系。在目前住房保障体系中，廉租住房保障面向的是低收入家庭，供应对象存在局限性，而经济适用房由于价格过高和监管不力，其效果甚微。为解决“夹心层”家庭的住房难题，提供多层次的住房保障体系，同时也为了抑制投机炒房等行为，2007年3月，淮安市委市政府出台了《民生帮扶“九大工程”实施意见（淮安市安居工程实施意见）》，在全国首创出让土地性质的共有产权住房保障模式，共有产权房应运而生。共有产权经济适用住房（以下简称共有产权房），是指以出让方式取得经济适用住房用地，总价格参照普通商品住房执行政府指导价（一般低于同期、同区段普通商品住房销售价格的5-10%），购房人实际出资额与房价总额的差价显化为政府出资，购房人和政府各自的出资比例构成共有产权，具有保障性质的政策性住房。共有产权房，由政府提供政策优惠，限定套型面积，按照合理标准建设，通过政府产权分摊购房人出资负担，面向城市中低收入住房困难家庭提供住房保障，变经济适用住房与普通商品住房双轨制为普通商品住房单一制 共有产权房政策于2007年在淮安首次推出，实施期间有一定成效，在2014年4月住建部正式发文指定北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6市为共有产权房全国试点城市。政府逐步淡化经济适用房转而大力推广共有产权房的一个重要原因就在于共有产权房的退出模式更为科学，可以避免经济适用房领域的倒卖套利行为，确保政府保障资金的积累和循环利用，使共有产权房持续健康运行。目前有关共有产权房这项政策的研究主要集中在交易价格的设定、产权分配的设计、准入门槛和退出时机的选择和对于政策的评价上 1 共有产权房定价的研究 在共有产权房初始分配阶段，结合土地的出让性质、政府与个人的产权比例和共有产权房的福利性，其初始定价有一定特殊性。由于有一部分产权为政府所有，因此，个人需向政府支付剩余产权租金，租金一方面要考虑到保障对象的住房负担能力，另一方面又要考虑政府回收成本的需要。而在个人增购政府手中的剩余产权或政府回购个人的剩余产权时，由于房地产市场的波动，此时的价格如何体现公平性也是一大问题。对于共有产权房不同阶段的定价问题，学者们的研究依据和角度不同，定价方式也不一 依据取得土地的方式不同来研究房屋价格构成，基于中低收入者可支付能力的视角，顾正欣等在考虑了共有产权房的土地出让性质后，根据房屋的价格构成，设计了共有产权房的定价模型和操作流程[1]。颜莉和严荣以上海为例，考虑到共有产权房在分配、回购和入市的价格随时间和环境而变化，通过分析共有产权保障房的经济学特性和社会政策特性，提出了共有产权保障房的定价原则，以建成分配阶段和回购及上市转让阶段为基础，构建了两阶段定价理论框架[2]。基于供应方建设成本