碧水家园整合营销传播.docVIP

导 言： 房子的价值 = 房子本身的使用价值 + 整合营销传播附加值 因此，要提高房子的价值，无非从提高产品升级的使用价值、服务升级的享受价值、社区文化升级的生活价值、商圈资源的配套价值，规模发展的品牌价值等各个环节入手，全面、系统、完善地实现消费者居住价值的最大化。而房子能否溢价，能溢多少价，完全取决于整合营销传播附加值的大小。 另外，一个成功的项目包装推广也可以带来品牌效应，创造品牌知名度、美誉度与客户的忠诚度。 本项目所处地段是江都新区最具升值潜力的地段之一，通过楼盘个性化与高效化的包装与推广，可以取得区域领跑者的竞争优势，从而实现项目利润的最大化，达到开发公司品牌的树立，提高后继开发楼盘价值的大幅提升。本方案希望能为贵公司领导层决策时提供一些参考，由于时间仓促，见解不够系统深刻，恳请指导与交流！ 第一部分 发现碧水家园价值 (市场背景分析及产品规划策略) 一、发现城市价值（江都社会经济背景分析） 1、扬州市区拓展带来发展机遇 “一体两翼” 都市区发展空间构想，这一空间构想将江都和仪征分别作为扬州东西两翼的卫星城。随着扬州与江都市区交通的不断沟通，江都与扬州的时空距离不断缩小，作为扬州面向上海、接入京沪的东大门，江都显然应成为扬州都市区的重要组成部分 2、城市经济加速发展 2005年，江都市通过进一步区位优势，借助船舶制造等支柱产业，延伸产业链条，加快产业结构调整实现了加速发展；城市基础设施的改造与产业政策的调整，营造了全新的投资环境，外来资金、技术、人力资源纷纷流向江都，未来城市产业发展与升级将以加速度方式进行。 3、居民收入稳步增长 城市经济的发展，带来了居民收入的增加、购买力的增强，改变了往年消费主体集中在中高阶层的不良局面，以中等、中低收入阶层为主的大众化消费趋势在未来几年内会显现，房产等耐用品的消费将逐渐步入大众化时代。 4、城市化进程加快，新区开发将带动房地产市场的发展 城市化进程进一步加快，以鼓楼为中心的旧城区的改造带来一定的购房需求，梯级消费层面逐渐形成，城市发展逐渐呈扩大化和郊区化趋势发展。 城市的全新定性与规划，为江都未来发展提供了参考。新区将以崭新的面貌出现，区域地位的升级与各功能区的划分，为区域创造了良好的发展空间，以土地为载体的房地产业有着较好的发展空间与升值潜力。 二、发现区域价值（江都房地产市场分析） 1、房地产市场供应量空前增加 据保守估计，江都的土地存量3000多亩广1000亩如能全部投入建设，则楼盘的供应量将空前翻番。目前房产市场既拥有像为中产阶层度身订制的社区，又经济实用房社区，形成了“金字塔”式的房价结构，满足不同层面置业者的多样需求，形成了系统而全面的住宅供求体系江都市地处江苏省中部，素有“江淮锁钥”、“苏中门户”之称。目前00元／平方米的楼盘均价，，巨大的差距透视着无限的升值空间。 目标：打造“碧水蓝天”广场，做有灵魂的社区 思路：把商业中心建一座小型文化与艺术的广场，避免商业气氛太浓，而让这里的商业活动也变成一种文化交流机会，因此商业中心建议命名： 碧水蓝天。 将社区商业全部汇聚一处，由此更多的提供业主交流的机会。 在广场上以水、树、花、音乐、绘画、书籍占据临街一面，建成露天艺术街，以给人多些亲切与文化味，而将所有商业交易汇聚，在一个大都会中，让人在内部方便购物、休闲。 在广场内区以水、树、花、音乐、绘画等饰物为主题装点，或布置一些小块自然园林，增强内部环境的自然气息…… 规划增值建议2 目标：做音乐绘画长廊，为碧水家园制造文化亮点，增加其知名度 思路：充分利用住宅楼架空层，作为艺术长廊，播放轻音乐，在楼拄装挂画框。通过前期的画展在美术界形成一定 影响，触动社会各界美术爱好者踊跃将自己的得意之作在长廊做定期的展览，供公众欣赏和评价。 第二部分 激发碧水家园价值 (项目综合分析及客群归纳) 一、激发物业核心优势 1、项目SWOT分析 S（优势） 水岸住宅，风景优美 大片绿地及绿树对地段价值的提升 毗邻交通干道，出行便捷 毗邻菜场、超市等，生活配套齐全 W（劣势） 建筑规划缺乏景观规划均好性 发展商缺乏社会知名度，品牌效应不强，对市场冲击有限 O（机会） 区域为江都未来城市发展的热点地区 竞争对手策划与操盘水平一般，有利于短期 体量较小，易回笼资金 T（威胁） 区域市场潜在供应量庞大 周边项目价格较低，区域竞争压力较大 2、卖点归纳 水岸 绿地 配套 交通 生活文化 二、激发物业生活理念 1、产品定位 其实不单单是房地产，每种商品从开发出来到销售，站在消费者认识过程的角度，都有它独特的，内在的运行规律。房地产作为一种特殊的商品，销售者从认知到购买，基本上遵循着“由大到小，由粗到细，由物质到精神”这样一个过程。 房地产发展历程表明，不同档次的