07.北京鼎能置业南中轴路商业项目市场研究-社区商业及底商(NXPowerLite).ppt

1 鼎能置业南中轴路商业项目竞争市场研究报告（社区商业及底商） 二OO四 年四月 研究背景及方法 研究背景及方法 竞争项目分析 竞争项目：社区商业及底商 现代城底商优劣势分析 苹果社区底商优劣势分析 万泉商务花园底商优劣势分析 华腾园底商优劣势分析 北京财富中心商业配套优劣势分析 珠江骏景底商优劣势分析 望京新城A5区底商优劣势分析 清芷园底商优劣势分析 第五大道底商优劣势分析 泉商务花园底商前景分析 前景： 底商仍处于销售阶段，尚未形成人气；高售价、高租金使其商业迟迟不能正式运营，前途堪忧。 该项目突破口： 铺位分割合理、准确定价。 本项目参照性分析 结合万泉商务花园底商的优缺点，本项目应注意以下几点： 1.本项目的底商规模需要参考社区内人口数量而定； 2.有效改善社区环境及硬件设施，有利于商业后期的成功运营； 3.本项目提升商铺价格，首要问题是挖掘能够提升商铺销售价格的影响 因素； 4.新生商业需要培育，在此阶段租金需要提升，不可在培育期中过高。 4、华腾园底商 关于华腾园底商 位置：朝阳东三环双井劲松桥北100米； 定位：社区底商； 商业性质：以社区内住宅人群为主，社区周边为辅； 规模：住宅面积40万平米，商业面积约3万平方米左右； 业态组合：餐饮、洗染、健身、保龄中心等； 经营状况：餐饮经营情况最佳，其他业态稳定发展； 经营理念：以中高档休闲餐饮为主，主要服务于本社区； 商业环境：社区商业仍在发展阶段，商业环境初步形成； 硬环境：地下停车位充足，绿化面积较高； 商铺档次：中高档； 人气：受到本社区住户的欢迎； 商铺售价：7000元/平方米，（商业以住宅价格销售，只售不租）； ? ? 优势 1、位于东三环边，交通便利，多条公交路线可以到达； 2、底商以住宅价格出售，价格低廉，招来众多大型主力商家青睐； 3、底商定位以餐饮、休闲为主，迎合社区居民消费心理； 4、停车位充足，有地下车位。 劣势 1、开发商首次开发商业规模过大，售价低廉，开发商损失较大； 2、社区商业主要以餐饮、服务业态组成，过分单一，不利于商业未来发展。 华腾园底商前景分析 前景： 社区商业处于发展阶段，前景主要以服务于社区内部方向发展。 该项目突破口： 合理分配物品、服务、体验业态比例。 本项目参照性分析 结合华腾园底商的优缺点，本项目应注意以下几点： 1.因为开发商前期原因，底商仅卖得住宅略高价格，开发商利 益没有最大化，属于开发商需要警惕的操作方式； 2.该项目最大的借鉴在于商业底商项目的低价值操作。 5、北京财富中心 商业配套 关于北京财富中心商业配套 区位：东三环北路23号(3501厂院内)； 定位：商业配套； 地位：北京目前乃至未来真正的国际商务核心区； 规模：商业面积55000平方米（一期1万多商业面积）； 业态组合：精品店、餐饮、银行、文化休闲娱乐等； 经营状况：2005年营业； 经营理念：顶级、时尚、文化； 商业环境：北京财富中心是北京中心商务区(CBD)目前建筑规模最大、功能最全的商 务建筑群； 售价：商铺均价RMB36000/平方米，住宅均价RMB13800/平方米； ? ? 优势 1、交通便利，多条公交路线可以到达，占据CBD规划的核心区域； 2、财富中心与周边众多大型购物中心及特色娱乐休闲场所共同打造国际化生活社区； 3、财富中心未来的商业将兼顾物品、服务、体验业态，满足了不同客户的需求。 前景： 财富中心出售率和出售价格比较高，它的客流量比较大，且拥有极佳的地理位置，商铺的升值是显而易见的。 北京财富中心商业配套前景分析 业态组合： 顶级名品店:8000平方米； 商业街:25000平方米 ；餐饮:7000平方米； 康乐休闲:10000平方米； 文化娱乐:5000平方米（剧场、影院）； 共计:55000平方米 。 本项目参照性分析 结合北京财富中心商业配套的优缺点， 本项目应注意以下几点： 1.该项目底商的规划设计均有效推动商铺价值空间， 值得本项目借鉴； 2.底商的品质是本项目需要关注的； 3.现代消费观念的不断提高，本项目应更多的关注如 何体现出整体化、人性化和专业化。 6、珠江骏景底商 关于珠江骏景底商 区位：南中轴路木樨园桥西南角永外果园43号珠江骏景园； 定位：社区底商； 商业性质：服务于本社区及周边居民； 规模：一、二期商业面积共20000平方米左右； 业态组合：餐饮、超市、便利店等； 经营状况：一期底商已经营业，其状况不是很理想； 经营理念：方便于本社区和周边的居民； 商业环境：小区配套设施完善，有地下停车库和服务于本小区的会所； 售价：商铺均价RMB15000/平方米，住宅均价RMB6300/平方米