需求和供给对房价的影响.docVIP

?破解房价高涨先来看几个数据：2010年全年卖地收入达到2.9万多亿元，而同期的国内生产总值才39.7983万亿。京二十五条出台后北京楼市整体成交量跌幅达55%，价降至2万元每平米，但同期北京近郊楼市又呈现整体的“牛市”，逆国家调整大势上扬；08年北京，上海等的房价为1322214099。09年1972517000。而同期居民人均可支配收入为08年27677.9429759.13。09年2198927623?。可以说中国人民离拥有一套自己的住房的梦想还是有距离的。那么究竟是什么造成了房价的高涨？难道真如一些所谓的专家所说的：中国房价就是应该这样高，毕竟有13亿的需求摆在那里。根据经济学的传统观点决定一件商品的价格的主要因素是需求，这也是我国居民买什么涨什么的一个重要原因，但绝不是唯一的因素。当一件商品拥有巨大的需求时它的价格必定会上涨。由于房地产开发的周期性和长期性，所以在一定时期内总住房面积是稳定的。而且相对于几亿人的巨大需求来说房子总是短缺的。也就是处在所谓的买方市场，在此情况下定价权在卖方也就是房地产销售商一方。但是在现在这个需求虽大但却稳定的情况下房价持续高涨就有问题了。这就需要考虑另外一个影响价格的因素供给了。供给是决定商品价格的重要因素。供过于求价格下降，供大于求价格上涨。所以房价上涨肯定和供给有关系。以下我们将分别讨论影响房价的因素以希望破解房价高涨的原因，并试着找出解决办法。一．需求的影响由于国人传统观念的影响，国人对房子的需求一直都是很旺盛的，但是最近几年由于经济迅速发展情况发生了一些变化，出现了一些新的需求因素。１）官员、部分高薪白领、企业成功人士等。一般情况下他们都有一套稳定的住房，而且大多数还有第二套居所的需求，不仅有多处居住需求而且还有购置多套房产的投资需求，一般情况下他们或收入较高或拥有政治特权，可以称之为“特权阶级”。虽然他们有较强的需求和支付能力但是不构成需求的主体。２）一些30、40多岁的已经成家立业而且有一个以上子女的群体。为了子女、老人他们努一把力，掏出多年积蓄的家底，再找一些经济条件好的亲朋好友借点勉强凑齐首付，付款买下一套中价房，之后每月努力还贷供房。生活也可以过得去，不会有太大困难。需要注意的是近年来在一些学校附近出现了所谓的“学校村”。在学校村附近房价异常的高。有的学校甚至直接规定必须在学校附近拥有一套房子。为了子女的未来就算房价再高他们也只能舍得。这点必须得到注意，毕竟教育关系到民族的未来和命运。３）已经毕业找到工作的部分80后、90后。他们基本上都是独生子女，生活在比父辈优越的条件下，他们有住房的需求而且更能适应贷款消费等超前消费的生活。但是由于工资、房价等诸多因素产生了一大批“蚁族”、“蜗居一族”。由于他们与同龄中的部分“富二代”、“官二代”的差距，以及“富二代”、“官二代”的部分做法在很大程度上造成了他们的仇富和愤青心理。所以他们更容易被蛊惑，做出一些过激行为。４）部分从农村转移到城市的人口。在我国的城市化过程中，将有二到三亿人口从农村转移出来。他们大多从事一些高劳动强度的工作，收入不高，居住条件差，保障水平低，户籍不明确，因而在城市中处于弱势地位。而且他们的工资经常被恶意拖欠，虽然这几年在温总理的关注下有所改善，但是山西黑煤窑等事件依然反映出他们的弱势。由于以上因素使得他们面临巨大的生存压力，虽然也希望买房但是大多数却不得不选择租房，而且不幸的是这几年房租价格也是逐年上涨。所以**因该重点关注他们解决他们的生活问题。二供给的影响从长远来看住房的供给显然要受到土地资源的影响。在改革开放初期**一直采用协议转让土地的办法来出售土地,但是这存在着明显的问题。首先地价太低，吸引了大量追逐暴利的资金杀入房地产市场。这会刺激房地产和固定资产的泡沫，容易造成经济的大起大落给国家带来巨大的损失。其次低价太便宜意味着负责土地审批的官员掌握着巨大的权力，更容易滋生腐败，产生官商勾结。再次低价太便宜不能充分体现在市场经济条件下土地作为市场的要素由市场供应关系决定价值与价格。根据《宪法》的规定土地属于国家和集体所有，大量的土地被少数大房地产商以极低的价格囤积，实际上一种变相的对公众利益的剥夺。既不符合经济和市场的规律，也不符合公平原则。?正是由于协议土地做法存在上述诸多缺点，所以国家出台了一系列补救措施，以限制土地供应和规范房地产发展。如“国八条”等。其中最重要的是04年8月31日的“关于土地出让使用权招标挂牌的的决定”，直接提高了房地产商的进入门槛和经营成本从而在一定程度上遏制了地产投机和房价上涨。但是这个规定忽视了两个方面的问题。一是土地的稀缺性。众所周知国家的土地政策是很明确的。为了13亿人的基本生存需要必须紧守18亿亩的耕地底线。而耕地面积在96年时为19.51亿亩，