城市化水平与地价之间关系研究.PDF

城市化水平与地价之间关系研究 ——以长江沿线经济带主要城市为例 作者姓名：曹天邦 黄羽 单位：江苏金宁达不动产评估咨询有限公司 通信地址：南京市江东北路301 号滨江广场1 栋23 楼 联系电话：025 传真：025 电子邮件：njcaotb@163.com 摘要：随着城市化进程的不断推进，城市人口持续增加，经济发展迅猛，促进了对土地的需 求，因此土地价格持续攀升。本文选取了合适的城市化指标，通过面板数据模型和回归分析 的方法来研究城市化各指标与不同用途土地价格之间的关系。研究表明：城市化水平与综合 地价之间存在显著的相关关系；商业和住宅地价受城市化影响较大，工业地价受城市化影响 较小。 关键词：城市化 面板数据 地价 1、引言 近年来，我国的城市化水平不断提高，根据 《中国城市发展报告》显示，截至2012 年 年底，我国城镇化率已达 52.57%。城市化水平不断提高，各种问题快速涌现，尤其是近年 来土地价格不断上涨的问题。城市快速发展，城市人口迅速增加，用地需求量增加，导致城 [1] 市地价急剧上升，2006 年以来，我国的土地价格呈现飞速发展趋势，各地“地王”频出 。 城市化主要通过影响土地的需求来影响城市的土地价格。 以往针对地价的研究主要是通过一些定性分析，从地价内涵、供给关系、地价变化等方 面进行，也有一些定量分析主要是通过截面数据或时间序列数据进行分析。本文拟通过面板 数据来研究城市化水平与地价之间的关系，通过相关性分析研究影响地价变动的重要的城市 化因子以及这些因子对地价的影响程度。 2 、城市化指标的选取 城市社会经济发展水平、人口数量、基础设施的完善程度、人类生活方式和生活观念都 将影响土地价格，城市经济发展带动土地开发程度和利用强度的提高，从而提高级差收益， 提高土地价格；人口聚集增加土地需求，促进土地价格的上升；城市化进程越高的城市，其 基础设施建设水平越高，基础设施体系也越完善，交通、通信、医疗卫生等各方面便利的服 务，极大地促进了生产要素、人口、企业向城市集聚，增强了城市的凝聚力和承载力，促使 其土地价格相对较高；土地城市化是城市化的一个重要指标，土地城市化主要体现为城市的 新建和发展以及郊区城市化，空间的快速拓展，土地的占用量不断增加，而土地供给的数量 1 在一定时间内是有限的，因此土地价格的上升成为必然，人类生活方式和观念的改变，对住 房等的需求增多，一定程度上促进土地价格的提升。 本文在参考现有学者城市化指标体系研究现状的基础上，根据本文的需要，结合上述分 析，选取合适的指标，构建适合本文的城市化指标体系。如表1。 表1 城市化指标体系 一级指标 二级指标 非农业人口占总人口比重（X ） 1 人口城市化（A ） 人口密度（X ） 2 非农产值比例（X ） 3 经济城市化（B ） 城镇居民人均可支配收入（X ） 4