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《物业管理理论与实务》教学课件 第十章 物业综合管理 第一节 物业环境管理概述 一、 物业环境的概念和种类 （一）物业环境的概念 物业环境是指物业管区内的周围环境及公共设施。 （二）物业环境的种类 物业环境按物业的不同，可以分为生活居住环境、生产环境、商业环境、办公环境等。 1．生活居住环境 生活居住环境包括内部居住环境和外部居住环境两个方面。 2．生产环境 生产环境应该包括外部居住环境中的②③④⑥①的部分或全部，另外，它还包括各科，生产设施和条件等。 3．商业环境 商业环境包括内部居住环境中⑤⑦⑧⑨和外部居住环境中②③④⑥⑧等内容的部分或全部，另外，还包括室内各种环境小品、商业设施等，商业从业人员的服务态度和水平也是影响商业环境的一个很重要因素。 4．办公环境 影响办公环境的因素包括内部居住环境中①(办公室标准)、②(办公室类型)、③④⑤⑥⑦⑧⑨内容的部分和全部，以及外部居住环境中③④⑥⑦⑧⑨①内容的部分或全部。另外，还包括室内景观设备、办公设备、办公区域的治安状况、，力、公人员的思想文化素质、艺术素质以及相互关系等。 二、物业环境管理的概念、任务和内容 （一）物业环境管理的概念 物业环境管理是指物业管理公司对所管物业区域内所有环境的管理。 （二）物业环境管理任务 物业环境管理的任务是保护和维持物业区域内的容貌，防止人为破坏和减缓自然损坏，维护正常的生产、生活和办公秩序，保持物业的外观及整体形象的永恒性，提高知名度等。 （三）物业环境管理的内容 物业环境管理具体包含下列几个内容： 1.治理环境污染。含空气污染、水体污染、固体废弃物污染、噪声污染(生产噪声、施工噪声、生活噪声、商业噪声、保育教育设施噪声)、电磁波污染等。 2.做好绿化和环境卫生：[作。这既是治理环境污染的一个措施，也是提高环境质量的一个途径。 3.清理物业区域内违章搭建。 4.加强市政公司设施管理。 5.搞好车辆交通管理。 6.建设各种环境小品。 7.抓好治安管理工作。 8.建设新型的人文环境。 第二节 物业安全管理 一、治安管理 ㈠ 治安管理的含义和特点 1．治安管理的含义 治安管理就是指物业管理公司为防盗、防破坏、防流氓活动、防意外及人为突发事故而对所管理的物业进行的一系列管理活动。 治安管理的目的是为了保障物业管理公司所管理的物业区域内的财物不受损失，人身不受伤害，维护正常的工作和生活秩序。 2．治安管理的特点 ⑴治安工作难度较大。 ⑵ 服务性强 ㈡ 治安管理的机构设置与职责划分 1．治安管理机构设置 按保安人员工作性质和工作任务的不同，保安部下辖办公室、门卫班、巡逻班、电视监控班、消防班、车场保安班等。 2．治安管理人员的职责划分 ⑴ 部门经理的工作职责 ⑵ 保安领班（经理助理）的工作职责 ⑶保安人员的工作职责 保安员的工作分几种，实践中每个保安员一天上班期间都有可能转换几个岗位，这样做是保证保安部每天24小时运转的工作安排，同时避免保安员在某一岗位上班过分疲劳等。不同的保安岗位（如门卫、巡视、电视监控等）有不同的工作要求，其工作职责不同。 ㈢ 治安管理的主要内容 1．门卫治安管理 ⑴ 门卫的基本条件.门卫代表着管理公司的形象 ⑵ 门卫的治安职责 ⑶ 门卫的服务职责 2.巡逻治安管理 ⑴ 巡逻的范围及方式 ⑵ 巡逻保安的职责。 ⑶ 电子巡更系统。 3．电视监控管理 ⑴ 电视监控系统。 ⑵ 电视监控室。 二、消防管理 ㈠消防管理的目的与方针 1．消防管理的目的 消防管理的基本目的是预防物业火灾的发生，最大限度地减少火灾损失，为业主和使用人的生产和生活提供安全环境，增强城市居民的安全感，保证其生命和财产的安全。 2．消防管理的方针 中国消防管理的方针是“预防为主，防消结合” ㈡ 消防管理机构设置与职责划分 1．消防管理的机构设置 物业管理公司的消防管理机构一般从属于公司的安全保卫部门，即在保安部下设消防班，但消防班的业务管理又是专业专职和单列的。 2．消防管理人员的职责划分 ⑴ 专职消防管理人员职责。 ⑵ 义务消防人员的职责。 ㈢ 消防管理的主要内容 1．建立高素质的消防队伍 2．制定完善的消防制度 完善的消防制度应包括以下六个方面： ⑴ 消防中心值班制度。 ⑵防火档案制度。 ⑶ 消防岗位责任制度。 ⑷ 消防安全检查制度。 ⑸ 专职消防员的定期训练和演习制度。 ⑹ 其他有关消防的规定。 3．消防设备的管理 消防设备的管理主要是指对消防设备的保养与维护。 ㈣ 高层建筑的消防管理 1．高层建筑消防的特点 ⑴ 耐火极限低。 ⑵ 火险因素多。 ⑶ 火势