物管基础.doc

物业管理基础知识培训提要：HYPERLINK /物业管理的基本概念：产生于19世纪60年代的英国，奥克维亚.希尔娃，简单的物业管理办法，物业管理的雏形，相当有效，真正的物业管理是19世纪末-美国。物业管理基础知识HYPERLINK /hypx/List_181.html培训 其它精品HYPERLINK /gw/Index.html公 文 　　HYPERLINK /物业管理基础知识 　　目的：对物业管理有基本的了解，知道物业管理的基本内涵。 　　物业管理的产生与发展 　　为什么要交物业管理费？ 　　物业管理的基本概念：产生于19世纪60年代的英国，奥克维亚.希尔娃，简单的物业管理办法，物业管理的雏形，相当有效，真正的物业管理是19世纪末-美国。深圳的物业管理是在1981年开始的，中国第一家物业管理公司成立，1993年深圳市物业管理协会成立。1994年，第一部关于物业管理的HYPERLINK /fgwk/法规出台，1994年，地方性（深圳）的物业管理法规出台。1994年9月莲花北内部招标，中国第一标--万科鹿丹村，现全国物业管理企业2万多家，从业人员200多万人。 　　1、物业：是指建成并投入使用的各类HYPERLINK /jzxt/建筑物及其相关设备、设施和场地。（狭义的） 　　HYPERLINK /房地产：价值高，使用期限长。 　　2、物业的构成：（两部分）公共部分（红线以内，专用部分以外的部分，如公共设施设备：电梯、水泵房、配电房、走廊、通道、地面、屋面、空间等）和共有部分（专用部分，空间）。 　　蓝线：未审批的。 　　物业管理管的范围就是公共部分。公共部分的所有权是业主，可以是共有业主或全体业主。 　　3、物业管理的概念：狭义--对公共设施、设备的管理。真正的概念：物业管理经营人受物业所有人的签约委托，按照国家法律法规的管理标准及委托HYPERLINK /gw/List_211.html合同行使管理权，运用现代管理科学和先进的HYPERLINK /hypx/List_189.html维修养护技术，用经济手段（有偿服务）对以物业形式存在的建筑物、附属设备设施及相关场地实现管理，从事对物业（包括周围环境）的养护、修缮、经营，并为物业所有人和使用人提供全方位多样化的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济效益。 　　物业是港粤的称呼。 　　4、物业管理的对象：物（公共部分）、人（所有权人和使用人）（人的行为）。 　　*如果有业主不交费，我们应该怎么去解释。（是义务，要放弃是全体放弃，不能部分放弃） 　　*住在第一楼，没有用电梯，可不可以不交电梯费用？（不可以） 　　*不满意物业管理公司的服务，不交或少交行不行。（不行）（费用是代收代管的）。（打折必须通过业主大会同意） 　　物业管理的性质、特征和特点 　　以服务为中心，寓经营、管理于服务之中的行业。 　　特点：无形的、差异性的、重结果而不重过程。 　　特征：三化一型--社会化、专业化、企业化和经营型。 　　服务是一种商品（是经营型的物业管理服务）。 　　特点：业主自治自律和物业管理企业的专业化管理相结合的，业主管理委员会与物业管理企业是平等的委托与受托关系。（个人服从集体：是正确处理问题的前提） 　　业主公约：住宅局范本，由业主（30%以上）和物业管理企业签定的约定。 　　业主委员会：入伙6个月之内，入住少的，两年内成立。由所有业主投票选出的。 　　业主--主人翁地位。 　　专业化管理--节约成本。 　　物业管理的作用 　　1、延长使用年限，确保功能的正常发挥，同时促使物业增值。 　　2、实现经济效益、社会效益和环境效益的统一。 　　3、加快城市改革进程，促进城市管理的社会化和专业化程序的提高。 　　4、有利于建立物业管理的竞争机制。 　　*国内50年代的房子还有多少？存在的几乎都是危房。外国的早期房子很多（因为国外的物业管理起源较早）。 　　物业、物业管理分类 　　物业的分类：按功能、产权、经营性质等分类。 　　功能：1、居住物业；2、非居住物业（生产、商业、HYPERLINK /hypx/List_191.html行政及其它）；3、综合型物业（两种都有的物业）。 　　产权：1、自然人；法人或其它组织。 　　经营性质：1、收益性的（出租的写字楼、商场、停车场、宾馆等）；2、非收益性的（公益性的学校、医院等）。 　　物业管理的分类：按管理性质和权属（产权）的性质。 　　管理性质：行政性管理（国家所有权）、企业化管理（业主所有权） 　　权属（产权）性质： 1、www.F委托服务型物业管理（房屋所有人委托给物业管理公司进行管理，自组建或招标）；2、自主经营型物业管理（房子不出售）。 　　*物业管理--趋同。但对人的管理是不同的。HYPERLINK /Soft/kfsj/规范人的行为是