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12个买卖客户获取渠道 渠道 方法 话术（话术需根据区域和市场情况随时更新） 工具 人员 时间 注意事项 网络 ?端口吸户外网扒户 (一)发帖上的客户:首先问他是在哪个网站看的哪套房子给你打的电话,这样你就能了解到他大概的需求,还有差不多的也可以一起介绍(XX我这还有几套差不多的房子一起看看吧!),一定要确定看房时间. 注:一定要问:您怎么考虑买这附近的房子呢!现在在哪住啊,看房子一般什么时候比较方便?哪哪哪的房子您也考虑看看吗?哪哪哪的房子非常合适您,看的人也非常多,我建议您最好还是带点定金吧!看上了咱们就定,已不至于定不着后悔,看不上您在带回去.对您也损失不了什么!? ? 房源照片，个人及名片照片 ? 全体 ? 看你发的房子的价位，来确定端口手动刷新的时间和录入新房源的时间. ? 端口尽量发真实房源. (一)发帖.1．房源描述30个字以上.2．有房型图.3．有3张或3张以上不同房间室内照片(最好在每台电脑的桌面上放个图片夹).4.图片尽量真实.(例如房子是高层.但是你发的图片窗户外有人走动)5.二级地名尽量多写几个.6.刷新房源的时间选择.看点击量高峰期.(二)扒户.在找不到合适的房子时,编房留下客户. 注:一定要客户留手机. 店面 ? 真实房源贴，需求了解 ? 1.买房子也不是一天俩天的事，也得碰，要不您留个电话！等出合适的房时，我好第一时间联系您看房子！（在没有合适的房子介绍时用）介绍房源8要素、了解基本需求、留下电话、安排带看 ? 派报、名片，展板，需求登记表 ? 当天接待人员 ? 全天 ? 接待按规矩，注意接待人的着装和方式方法 地面 ? 社区开发、扫楼 ?了解客户的基本需求,在对应他的需求介绍房子.(1)我们有钥匙的房子一定要第一时间带看.(2)公司没有钥匙的房子介绍完房子以后一定要确定下次看房时间在放他走.在他自己多没法确定时间时,一定要给他俩个时间选择(您看您是X天的上午十一点还是下午三点比较方便呢!). ? 人字板、派报、名片、展业夹 ? 闲人 ? 中午、下午5店后 ? 个人形象，准备好房源，最好是随时能看的房 租赁成交 ?回访租赁成交客户 ?现在利率这么低，租房还不如买房呢！这样您的租金还是存在银行的，到最后你还能搂套房子！ ?租赁成交记录 ?租赁成交经纪人 ?中午、下午5点后 ?要专业和关心客户 买卖成交 ?让客户介绍新客户 ?1.先问其对咱们公司的服务是否满意，（您好！我是我爱我家的XXX！您对我们公司给你找的房子还满意吧？您是否还有买房或卖房的需求？2.住房情况，现在买房的优惠政策，及介绍新客户，问老客户要客户，朋友亲人等有无需求 ?电话 ?买卖成交人员 ?周末，每天晚上5点以后 ?08年成交现在回访的案例 失效客户 ?深入了解 您好我是我爱我家XXX您最近还看房吗？如果已经买到了，又出租意向吗？家里人或朋友有此方面的需求吗？如果没有买到，又没有改变意向，继续约看。 ?实效客户资源表 ?走不出去的经纪人和没有客户带的经纪人 ?每天晚上7：侯 ?打完电话，要有记录 内网客户 ?电话 ?您好我是我爱我家XXX您最近还看房吗？如果已经买到了，又出租意向吗？家里人或朋友有此方面的需求吗？如果没有买到，又没有改变意向，继续约看。 ?电话 ?置换人员 ?10点-12点 18点-20点 ?了解客户的具体需求 租赁客户 ?话术改变客户思想 ?市场分析动态，优惠政策，或者介绍客户 ?电话 ?新人 ?晚上6点-21点 ?一定注意话术，不要让客户反感 楼盘资料 引导客户换房或投资 ?您好！我是我爱我家的XXX！您的房子现在打算出售吗？现在咱们小区有套非常便宜的房子您或您朋友考虑看看吗？ ?电话 老人 ?上午10点至12点。晚上6点-20点30 ?不要给业主打烦 以往带看 ?回访 您好我是我爱我家XXX您最近还看房吗？如果已经买到了，又出租意向吗？家里人或朋友有此方面的需求吗？如果没有买到，又没有改变意向，继续约看。 ?看房确认书 ?以往带看经纪人 ?半个月回访一次 ?回访的次数一定要比较频繁。建议多用短信 保安开发 ?经常联系 首先要知道物业需要什么，先无条件帮助物业，然后在进一步熟悉，然后再从保安慢慢的渗透下去。和物业的保安建立一种默契。 ?经费 ?店经理 经常 ?不要只联系一个的人。 同行开发 ?蹲守 套关系,跟踪切房 ? 对同业公司以现金诱惑,谈朋友关系，切户，大公司、房源选择性多 ? 电话，网络，名片 ? 有经验老人或店长 ? 全天时间 ? 防虚假信息 建议穿便装蹲守 ?