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纳税评估实例 泰兴市某房地产开发有限公司纳税评估实例 2008-02-29 一、企业的基本情况 泰兴市某房地产开发有限公司成立于2005年1月23日，注册资本800万元，法定代表人：张某，经营范围是房地产开发、建设。 ××小区开发项目分两期实施，路北为一期工程，路南为二期工程，总开发面积为50951.52平方米。据企业财务反映一期工程开发面积为38623.52平方米，大部分于2006年销售结束；二期正在开发，开发面积为12328平方米，预计2007年底交付使用。 二、企业财务核算和经营状况 截止2006年底，企业帐面及申报数据如下： 经营收入10元 经营成本78元 经营税金及附加：4983882.61元 营业及管理费用：1778681.93元 财务费用：-39416.58元 纳税申报调整后应纳税所得额：6805432.36元 应纳所得税额：2245792.68元 三、评估分析过程 剔除企业2006年所得税汇算清缴中已作纳税调整的项目外，从企业提供的资产负债表和损益表、企业所得税汇算清缴申报表及附表、以及房地产企业汇缴中报送的四张辅表看，有以下疑点需进一步排除： 1、该企业总体计税利润率偏低。从税务角度对企业经营状况进行分析来看，该公司的应税所得率为9.95%，而我市房地产行业平均利润率在15%左右，从理论上测算，该公司至少应当申报缴纳企业所得税6840*15%*33%=338.62万元，而现在该公司帐面申报应缴数只有224万元，相差114万元。另与我市相同地段、同等售价、同等进度、同时间开发项目的其它房地产公司的利润率18%相比，属于明显偏低，应由企业说明原因。 2、从资产负债表分析看，2006年期末其它应收款科目余额为1086万，对于销售只有6840万元的企业，其它应收款科目余额如此偏大，不太符合经营常规，应当查找原因。 3、从资产负债表分析看，2006年末固定资产科目余额为230万元，并计提了折旧，而2006年期初固定资产科目余额为60万元。此公司总部在宁波，从常理来说，对于一般的房地产公司来说，固定资产主要是小汽车、复印机、空调及办公用品，而对于如此规模不是很大的房地产公司，一年之内固定资产陡然增加了近170万元，应核实一下具体情况。 4、从资产负债表分析看，短期借款科目余额为1146432.54元，对于资金相对宽裕的房地产公司来说，短期借款科目余额居然精确到元角分，不太符合常理，应通过分析其明细查找原因。 5、从资产负债表分析看，预收帐款科目余额为241万，应当通过约谈确认是否已按规定全部预缴了企业所得税。 6、从资产负债表分析看，其它应付款的期末余额为40万元整，而报表上显示期初余额就是40万，而公司一期工程基本已销售结束，资金比较宽裕，为何长期应付未付，应当查找原因。 7、从损益表分析来看，根据主营业务收入*当年应计的营业税及城建税和教育费附加，10*5.5%=3762472.56元，加上当年实际交纳的土地增值税825000元，企业理论上经营税金及附加为4587472元，实际为4983882.61元，相差396410.05元，应当分析产生差异的原因。 8、该公司销售房产的同时，代为购房户办理房屋产权证，即购房款中含了应当缴纳的契税，而从泰兴市契税征收的有关规定看， 契税征收部门会付给代征单位（房地产公司）不超过代征契税额5%的手续费。该公司一期开发的房产基本已销售结束，好多购房户已入住，而2006年损益表上的其它业务收入和营业外收入没有发生额，返还的手续费有没有隐瞒？ 9、从企业报送的产品销售成本计算明细表来看，一期工程的建筑安装总成本24元，除以其开发面积38623.52平方米，单位建筑成本为886元每平方米，远高于同位置、同时期其它房地产公司的单位建筑成本。结合其它房地产公司及泰州建设部门公布的指导价来说，7层以下的住宅楼，其单位面积建筑安装成本一般掌握在500元至750元之间，而其单位面积建筑成本高出近150元每平方。该公司2006年申报的销售成本为1450元每平方米，而建筑成本就占61%，不符合房地产经营常规。一般房地产公司建筑成本占销售成本比例掌握在30%至40%左右。 10、从企业提供的税务事务所查帐报告来看，开发成本中的土地出让金在换算成2006年度的计税成本时，是按一期、二期的占地面积进行分摊，而公共设施费、开发间接费用、建筑安装工程费是按一期、二期各自的开发面积占总开发面积的比例进行分摊，唯独前期工程费没有按一定的比例进行分摊，而在企业所得税汇算清缴申报表附表4中，没有发现企业对这一部分进行调整，需查明未分摊原因。 四、约谈举证情况 1、对于本企业的利润率偏低，企业解释了3个原因： （1）企业开发的规模