购房的陷阱-周 珂.doc

购房的陷阱-周 珂 购房的陷阱-周 珂 　　 　　主讲人简介： 　　周 珂：中国人民大学法学院环境资源法教研室主任，教授，博士研究生导师。中国环境资源法学研究会常务理事，教育部武汉大学环境法研究基地学术委员。个人专著及主编：生态环境法论。环境法教程。房地产法。物业规范管理教程。社会主义市场经济的法律调整。现代企业制度等。 　　内容简介： 　　诱人的广告，使多少善良的购房者落入陷阱。定好的合同，开发商一拖再拖不予履行。买到的新房，房产证却不是属于自己。 　　如今，房地产业不仅是国民经济新的增长点，也是百姓生活中越来越重要的组成部分，安居的梦想，使多少家庭为之负债清囊。但随着商品房的热销，在商品房的预售环节出现了许许多多的纠纷，涉及越来越多的法律问题，作为人生当中的一项重要投资，百姓该如何擦亮双眼，理性购房？是所有购房者需要了解的。掌握商品房销售的法律规定、以案例为典型分析法律问题，无论对于房地产业的发展还是保护购房者的利益都具有实际的意义。 　　预售商品房它涉及一系列法律的问题，大致上我们可以把它分成三个阶段，也就是说，合同签订的前期、合同履行的中期以及合同履行的后期，在这三个阶段中，都有可能发生法律的争议。在这个三个阶段中，各自的法律问题又有不同的特点。 　　在合同签订的前期，我们在购房前看到的广告宣传，包括宣传资料、实物的模型等等，只要是不写到合同中，很难要求卖方对此承担合同的责任。那么这种宣传假如不能兑现，还能否作为法律的依据呢？ 　　在合同履行过程中发生的争议，按照合同法的要求，只要是合同中做出了规定，就必须严格的履行。那么业主入住后，配套设施却不能兑现，生活服务设施投入使用，究竟是以哪一个时间段为准呢？如果说合同中没约定的话，那么怎么样来认定合理的期限呢？ 　　美丽的家园不只是梦想，用法律的明灯为我们引航。中国人民大学教授周珂，将从商品房案例的剖析中为我们揭示：如何规避《购房的陷阱》 　　（全文） 　　(背景专题： 2004年3月15日，中国消费者协会公布了一项题为“十大维权热点难点”的最新调查。结果显示，目前商品房的消费投诉最多，居十大消维权投诉热点之首。按照中国消费者协会的统计分析，商品房的消费投诉已连续4年高速增长，2003年商品房投诉比上年大幅增长了18%。这些投诉主要集中在五个方面：一是违规销售；二是质量问题；三是价格上涨和面积缩水；四是虚假广告误导；五是预售金被开发商非法侵吞。全国人大常委会1994年通过的《中华人民共和国房地产法》，2003年通过的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》将为购房者依法维权提供法律保障。) 　　（一） 　　商品房买卖对于普通百姓来说是一件很大的事情，我国商品房买卖有一个特点，这就是预售商品房占了相当大的比例，同时，预售商品房也存在着许多法律的问题，这主要是表现在预售商品房合同与一般的商品买卖合同比较起来风险大、周期长、发生纠纷的比例比较大，而且签订合同的程序也更为复杂。老百姓的话来说是“隔山买牛”，这样发生争议的可能性就比较大。所以，这里涉及的法律问题非常多，因此，法律防范就是一个至关重要的问题。 　　预售商品房它涉及一系列法律的问题，大致上我们可以把它分成三个阶段，也就是说，合同签订的前期、合同履行的中期以及合同履行的后期，在这三个阶段中，都有可能发生法律的争议。在这个三个阶段中，各自的法律问题又有不同的特点。首先呢，我们看前期有可能发生的问题，请看下面这样一个案例。 　　[案例一：位于深圳市梅林路的山水居，是由深圳市正瑞投资发展有限公司负责开发的一处住宅小区，2000年初，深圳一家主要报纸刊出了山水居楼盘的销售广告，由于宣传中的小区环境优美，价格优惠，山水居在短时间内吸引了重多购房者的注意，现在的住户还清楚地得当时欣喜的心情。 　　住户：他曾经提供了有一个宣传手册，叫山水居的完美居家计划，因为当时我们买的时候，这个楼还没有建，什么都没有，那么它有这么一个计划，我们觉得也是比较详细了，把我们生活的方方面面都想到了，我们相信既然想到了，那就去做，那就是一个行动的问题了。 　　业主很快发现，真实的小区和开发商当初的宣传大相径庭，这是当年的楼书，这是楼书上美丽的山水居，旁边的文字是这样注解的：小区创造出了丰富多彩的内部环境，流泉、假山幽静、碧池，游鱼与清秀典雅的建筑交相辉映，然而现实到底是怎样的呢？ 　　住户：这个说起来，我们感觉就跟我们当时从它的宣传还有它市场营销的那些资料上来看，差得就比较远了。 　　除了这个小小的儿童活动场和花坛，当年楼书上有山有水的小区现在就只剩下这拥挤的楼群。依山傍水的美丽园林，原来只是开发商创造的海市蜃楼，那楼书上浓重推出的另一特色，完美居家计划总该能够实现吧，那些内容曾经让众多业主怦然心动，