xx年榆林市经济开发区房地产区域住宅市场调研报告.doc

榆林市经济开发区榆林经济开发区设立于1999年2月，是经陕西省人民政府批准设立的陕西唯一以能源重化工项目建设为主体的省级经济开发区。开发区位于榆林市西南郊，东起榆溪河，西至包西铁路；南起闫庄村，北至沙河南。辖区南北长7-8公里，东西宽1—3公里，规划总面积18.4平方公里，起步建设区5平方公里。北邻榆林机场和铁路客运站，南接榆铁路货运站西依包西铁路，东跨榆溪河与榆林南郊化工区连。210国道纵贯南北，两面环河，尤家峁水库主源供水，110千伏变电站专线供电，邮电通信有保障，开发建设条件十分优越。榆林经济开发区总体规划为南部能源重化工工业区、中部多功能中心区、北部生态区三大组团单元，区内规划主次干道及支路32条，总理程78公里；配建三大广场、五个区级公园和多处观赏景点。绿地面积达32%，产业结构一、二、三产之比为1：6：3，人口规模控制在6万人以内。　　榆林经济开发区在陕西省委、省政府的高度重视下，在榆林市委、市政府的直接领导下，开发区管委会紧紧抓住西部大开发的历史机遇，开拓创新，与时俱进，围绕规划管理、收回国有土地使用权、基础设施建设、招商引资等做了大量富有成效的工作，开发区已进入全面开发建设阶段，呈现出良好的发展势头。 图1：1991-2003年西安高新区营业收入增长图 图2：西安高新区从业人员比例图 三、区域环境状况 在不断加快园区建设与发展的同时，榆林经济开发区总体规划重点突出能源化学工业和环境绿化，以荒沙地综合开发治理、生态农业、基础设施建设和房地产开发为突破口，坚持政策推动与体制创新并举，产业发展与基础设施、生态环境建设并举、自主建设与招商引资并举，全方位扩大对外开放，不断改善投资环境，实现人口、经济、社会、资源与环境的可持续协调发展，带动区域经济增长。建设原则是：市场经济为主；效益优先；高标准、高起点；统一规划、分期实施；与城市相衔接、基础先行；可持续发展等。具体实现基础设施超前化、生态环境优美化、空间形态、景观序列化个性化三大目标。10－15年左右时间，开发区建成集农业、工业、商贸、科技、教育、居住、娱乐、旅游为一体，环境优美，基础设施完善，支撑服务体系化，功能结构布局合理的既具榆林独特风格、又有现代特色的综合型对外开放的窗口示范区。风格成一道亮丽的风景线以生态、运动、教育、阳光主题　　资源供给有限商品的价是由供给和需求决定的而供给与需求又取决其他经济因素之影响 亮景苑 交通便利，普通阶层购房 学校附近，几个大型超市交接处。 府邸九州创业园 营造大型综合性社区，更注重人文、时尚，容纳中产阶层和白领人士。 一个成熟社区的制造需要更多的综合元素，建筑风格，赋予的内涵，一切的一切都在进行中。 他们在这里居住、投资、注重的是开发区的全新氛围，与其说投资了现在不如说投资到未来。开发区的全面规划建设必将改变这里的面貌，伴随着政府机关的搬迁，榆林市的政治经济重心必将转移到此，这里的各项设施也必然随之完善，而榆林最高学府的设立为这里营造出浓厚的文化氛围。当然伴随着区域的繁华，物业也将快速增值。他们对于楼盘的选择倾向具有很多共同特点，但还有一些各自的独特之处，这也决定了不同的价值取向。 （二）楼盘对于消费者的供给情况 1、重点楼盘经济指标情况 楼盘 荟景新苑 九龙湾 圣景名苑 亮馨苑 亮景苑 均价 为定（三期） 3200期房 3700 3300 3300 公摊率 15-20％ 18% 15% 17．9% 9-15% 容积率 2.0 2.7 1.27 1.2 2.0 绿化率 40% 43% 35.8% 40% 30% 占地面积 1024亩 1000亩 一期200亩 121.5亩 2200亩 2、重点楼盘的销售情况 由于时间所限，对所有典型楼盘的销售情况了解得还不够详尽，以下是一些大致的情况。 楼盘 荟景新苑 （文昌地产） 九龙湾 圣景名苑 亮馨苑 亮景苑 府邸 销售情况 2007年7月份开始预售，2009年完工。板式与典式共5栋。其中板式四栋，典式一栋（三期）160-170 m2（价格50万左右） 复式2栋（12层） 176m2已全部售完 278.03m2 剩两套，其余100多套全部售完 3期建设中，小高层（12层）两栋。 90 m2 -245 m2 2007年7、8月份预售（三期）暂且做登记 小高层（12-16层）共五栋。107.3 m2-128.8 m2基本售完，剩五六套。（价格3080-3780/ m2） 小高层（12-16）三栋。94-140/ m2 作登记。户型待定，价格不低4000左右。 户型：120、130、140、复式、欧式上市，后季作宣传。 3、重点楼盘的热销户型 通过对各楼盘的实地调研，消费者接受最多的仍然是90—120的两室两厅以及120-150的三室两厅户型，