2011房地产市场回顾和2012市场展望.docVIP

2011房地产市场回顾 2011是房地产市场注定不平凡的一年，2011年是“最艰巨的一年”。同时，这一年毫无疑问是当仁不让的楼市“政策年”，上半年各类调控政策频频出台令人目不暇接与此同时，这一年的另一个关键词是如火如荼建设中的保障房。年初下达的26.6万套保障性住房的建设和筹措总目标，11月底就完成了，这意味着保障房对于市民已不是遥不可及。 “国八条面临严峻的形式，认为开发商将继续坚持高速周转的市场策略，以现金为王，在适当时机继续坚持“策略性降价”，或大幅优惠促销，回笼资金。 市场观望将持续而对于普通购房者来说，恐怕心理影响较为深远。限购继续执行这一消息肯定会影响消费者对市场的预期。如非急着结婚或换房的客户可能会再观望一段时间，而目前正在挂牌的房东，如果急着要出手，一定会跟进降价，幅度也许会达到10％左右，但如果不想急卖的房东，则有可能干脆转售为租，造成市场上挂牌房源数量更少。 从中介企业的角度看，限购政策的延续必将改变他们的传统运营模式。现在中介门店花在一二手房的交易比例最高已是二八开，八成交易量是代理一手房，只有二成是二手房交易。认为，由于明年初，二手房的交易难有起色，因此今年中介的一二手联动势必将继续。一手代理的业务量一定不会低于50％。 　　　国务院总理温家宝在人民大会堂金色大厅与中外记者见面并回答提问时谈到了房地产，温总理说：“房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期健康和稳定发展。” 　　温总理这番话，再次明确了调控房地产市场的决心，影响将会非常深远。昨天下午，房地产股票大幅下跌，沪深股市受到拖累而大跌。目前，房地产市场的确进入了冬天，从去年四季度开始，房地产市场销售出现明显下降趋势。 刚刚发布的年报，去年全国商品房销售面积10.99亿平方米，销售金额5.91万亿元，同比分别增长4.9%和12.1%，增速较2010年进一步放缓，其中，去年第四季度全国商品房成交面积同比下降7.1%。万科重点关注的14个城市(深圳、广州、东莞、佛山、上海、苏州、无锡、杭州、南京、北京、天津、沈阳、成都、武汉)，继2010年成交面积同比下降29.6%之后，2011年继续下降19.2%。 　　从万科、保利地产、金地集团等几家大的上市房地产公司每个月发布的销售数据看，从去年10月份以来，销售数据一直处于下滑态势。显然，房地产公司销售遇到困难，行业进入了冬天，而市场普遍认为这个冬天还将持续。 　　　　那么，在这种严峻局势下，房地产企业如何应对？最近公布年报的几家房地产公司，报告中阐述了他们的一些做法。 　万科对于房地产的寒冬，有着清醒的认识，因此，在《致股东》中表示：经历过2006年以来完整行业周期的我们，对冬日的再临，不应有任何诧异，亦无须任何惊惶。万科的应对措施，一是稳健的财务结构，二是开发市场合适的产品。财务方面，谨慎拿地的万科一直注重财务的稳健，由于去年万科销售额1215.4亿元，使得预收款达到1111亿元，财务压力不大，剔除预收款后，公司其他负债占总资产的比例为39.6%，比上年有所降低，公司的有息负债占全部负债的比例仅22.1%。公司持有货币资金342.4亿元，远高于短期借款和一年内到期的长期借款总额235.7亿元，财务是较为安全的。 　　在产品方面，万科定位于自住购房者，满足刚需市场，因此注重小型化与装修房，近年来，万科销售的产品中，144平方米以下户型占比一直接近90%，甚至已经开发出20平方米以下的超小户型，万科认为小户型、装修房，可以提高客户中自住购房的比例。万科的另一措施就是住宅产业化，以保证质量，降低建设成本。 　　陆家嘴的应对措施是继续推进商业地产的发展，7年来公司的租赁性收入增长超过12.5倍，突破了10亿大关，提高了公司的竞争力和抗风险能力。董事长在报告中表示：在住宅地产的调整周期内，也许我们是幸运的。从报表看，陆家嘴公司去年房产租赁收入与销售收入基本相当，2012年度的营收模式将全面转变成长期资产管理收入和短期资产出售收入并重的模式。 　　资金压力成为房地产企业面临的最大难题，为了应对这个难题，陆家嘴去年通过转让部分获得开发需要的资金，以减资方式退出上海光通信发展股份有限公司；转让上海复旦科技园股份有限公司的股权；转让上海陆家嘴投资发展有限公司的股权。董事会表示：这些决策都有利于公司集中精力于商业地产的开发建设，并为公司的现金流作出了有益贡献。 　　由此看来，如果有积极的针对性的应对措施，房地产上市公司可以稳健地度过这个寒冬。