2012年度房地产市场形势分析.doc

2012年房地产市场形势分析 影响房地产市场形势走势的因素包括：宏观经济走势、政策环境变化、市场供求状况和企业资金压力。 宏观经济走势：复杂多变，稳中求进我们必须跳出房地产来看我们整体宏观经济走势是怎样的，宏观经济政策的基本取向什么。 1、全球经济形势：复杂多变，前景低迷????当前，随着欧洲主权债务危机的蔓延和美国经济陷入高失业、高负债的困境，世界经济前景低迷。2011年12月，联合国经济与社会事务部发布《2012年世界经济形势与展望》将其对2012年世界增长的预期削减为2.6%；欧洲央行也宣布，预测明年欧元区区内生产总值将介于下降0.4%到增长1.0%之间——世界经济前景充满诸多不确定性。从已公布的数字看：美国，经济虽然有所恢复，但失业率居高不下，让人充满疑虑；欧元区，此起彼伏的欧债危机使欧洲大陆愁雾惨淡。2012年1月13日国际评级机构标普公司下调了法国、奥地利、意大利、西班牙、葡萄牙、塞浦路斯、马耳他、斯洛伐克和斯洛文尼亚等9个欧元区国家主权信用等级，称欧元区目前所出台的政策仍不足以遏制主权债务危机的进一步蔓延。此举虽在各界预料之中，但依然给挣扎于欧债危机的各国带来重重一击；日本，2011年已连续3个季度负增长。受此影响，一些新兴经济体增速也有所放缓。 2、国内经济形势：增速下调，运行平稳 所幸的是，面对复杂多变的全球经济形势，在人民币升值、外汇缩水、出口下行等压力不断增强的环境下，中国经济依然保持了较快增长，总体经济运行平稳。 1）GDP仍然保持较高的增长。2011年前三季度GDP增速分别为9.7%、9.5%、9.1%，预计四季度GDP增速约为8.6%。如此全年增长仍可高达9.2%（2011年全年按可比价格计算，预计GDP总量为434597亿元），增速仍然位居世界领先位置。应该注意到，中国经济发展的基本面并未改变，虽然经济增速有回调的一面，但也有诸多支持经济继续保持较快增长的一面，制造业和基础设施建设投资继续稳健增长，将会对固定资产投资增速形成支撑。综合这些情况，预计2012年中国经济增速不会出现大幅下降。 2）CPI高位后逐月回落。2011年8月开始，CPI逐月回落，11月的CPI的涨幅已经只有4.2%，12月的CPI的涨幅已经只有4.1%。 3）PMI数据重回临界点以上。2011年10月发布的中国制造业采购经理指数PMI为49%，32个月来首回在50%以内。但2011年12月份PMI数据重回50%以上（为50.3%，比上月回升1.3个百分点），在一定程度上增加了市场的乐观情绪。12月份PMI回升，表明未来中国经济增速不会出现大的滑坡。正因为如此，2011年我国企业景气指数和企业家信心指数虽有回落，但自2009年以来已连续12个季度位于景气区间。2011年四季度企业景气指数为128.2，企业家信心指数为122.0，均明显高于景气临界点100。企业景气指数为128.2表明，当前经营状况“良好”的企业比重比“不佳”的多28.2个百分点；企业家信心指数为122.0，则表说明认为宏观形势“乐观”的企业家比重比认为“不乐观”的多22个百分点。调查结果显示，目前企业经营“不佳”的比重仅为12.0%，对宏观形势判断“不乐观”的企业家比重也只占13.8%，均为少数，多数企业景气状态良好。 4）2011年12月12—14日中央经济工作会议给2012年经济工作定的总基调是“稳中求进”。中央经济工作会议提出2012年要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性、灵活性、前瞻性。货币政策要根据经济运行情况，适时适度进行预调微调，综合运用多种货币政策工具，保持货币信贷总量合理增长。要突出把握好稳中求进的工作总基调，把稳增长、控物价、调结构、惠民生、抓改革、促和谐更好地结合起来。稳中求进，就是既要“稳”，也要“进”。不稳无法进，不进难以稳。两者互为条件，相辅相成。稳，就是要保持宏观经济政策基本稳定，保持经济平稳较快发展，保持物价总水平基本稳定，保持社会大局稳定。进，就是要继续抓住和用好战略机遇期，在转变经济发展方式上取得新进展，在深化改革开放上取得新突破，在改善民生上取得新成效。把握好稳中求进，才能有效防止经济增速大幅下滑，同时力避物价涨幅反弹，有利于疏解能源资源、生态环境等各方面压力，加快经济发展方式转变，保持经济社会发展的良好势头，在激烈的国际竞争中赢得主动。 综合上述因素可以预见2012年经济由于同时要面对世界经济放缓、楼市调控和地方政府债务风险三方面的考验，上半年增长速度很可能继续放缓。但是随着政府稳中求进政策的陆续出台及显效，下半年增速将出现反弹。预计2012年经济发展将呈现出“一季度低开，二、三季度稳走，四季度可能有所回升”的较好局面。 二、房地产调控政策走势：紧箍不松，效果显现；