金地龙华项目定位报告.ppt

金地龙华项目定位报告 第一次报告成果——本项目经济技术指标 项目目标及限制条件 世联对于金地龙华项目目标的理解 我们的研究思路： 第一部分 市场分析 1.1 龙华区域市场状况 龙华地理位置 地处宝安的东南角，南连福田区、北接观澜镇、东邻布吉镇、西靠石岩镇。全镇面积98平方公里，其中二线拓展区面积19.38平方公里。 龙华是宝安区中与特区房地产市场联系最为紧密的区域，也是深圳市未来中心区的后勤基地和宝安区的次中心区。 作为深圳卫星城，随着中心区西移，和地铁的开通，龙华的地位将较大的提高，成为“副中心区”。 关内外土地出让情况对比 关外大规模的土地供给量的不断增加，以及市内成熟地段土地可开发量的减少，住宅郊区化倾向明显。 龙华近年土地供应状况 龙华近五年批准预售情况 龙华近五年住宅销售情况 龙华住宅需求量稳步提高 2001年到2002年区间段，销售量曲线的斜率上升，可见龙华的销售量有加速增加的趋势 1999年到2002年，龙华的住宅销售量是平稳增加的。 2003年龙华销售面积为60万平米，是2002年销量的将近2倍。 龙华片区住宅价格走势 在2001年前，龙华的房价普遍在3000元／平方米左右，而近两年来价格攀升速度比较快，目前楼盘均价约为4000元/平方米。 龙华的居住氛围日渐形成，越来越多的关内白领选择龙华置业，这部分人的对于价格心理承受能力比较强，促进了楼市价格提高。 龙华近五年住宅三级市场交易情况 过去5年随着龙华房地产二级市场的逐渐升温，龙华住宅的三级市场也得到了快速增长，2001年是2000年的2.45倍。其三级市场交易量与二级市场交易量之比也由2000年的0.04上升到0.09。 龙华大量的商品房（尤其是素质较高的楼盘）是近几年才推出的，购房多为自住，投资成份少，影响了龙华三级市场的发展。 片区在售项目概况 目前在售项目有 锦绣江南 日出印象 世纪春城 中航香水郡 书香门第 锦绣江南四期拟于05年上半年入市,小高层带底层商业,计划建成餐饮一条街,另有3万平米的大型超市 世纪春城四期为小高层和多层,05年4月入市 书香门第二期全部TH,明年入市 片区在售项目情况 片区在售项目情况 市场分析小结 1.2 本项目地块解析 本项目地块区位图 本项目位于龙华镇,距老城区约4公里,临近规划热点二线扩展区，周边路网发达 目前二线扩展区配套较为缺乏,交通设施还在建设中,基本属于陌生片区 地块北向和东向都是区域交通主干道,但交通拥挤,西侧的梅龙公路还在建设中 地块北临的布龙路是双向八车道的快速干道 地块西界的梅龙路目前正在施工,是双向六车道的城市一级主干道,途径梅林检查站,预计2005年6月建成通车 东侧民治路是连接龙华和关内的主要道路，目前客货并行，交通拥挤 地块内规划的小区市政路把地块分割为两个部分，目前详细规划还没有出台 本项目地块四至 地块西侧紧邻建设中的梅龙公路,其锦绣江南段已经竣工,目前尚未通车. 北侧布龙路是龙华镇主要东西干道之一,车行噪音较大,临街不允许布置商业. 东侧的自然山体与路面高差近20米,有植被覆盖 地块南向毗邻世纪春城一期和四期用地 目前只能从民治大道绕行至西侧进入本地块,梅龙路通车后,本地块的昭示性提高 目前本项目地块只能从民治大道绕行至西侧进入,目前交通拥挤,路况一般 梅龙公路通车后,关内的车辆可经梅林关后直接进入梅龙路,可以体现本地块的区位优势,昭示性较好 如果小区内的市政规划路建成,客户可以从梅龙路拐行至小区内部,有利维护社区的私密性和居家氛围 地块内高差6米左右,西北低,东南高,且高于路面5-6米,目前有植被覆盖 本地块地势高于周边,临布龙路高差5-6米,地块内高低不平,西北低,东南高 目前地块覆盖有植被和一部分农田,有大量堆放的建筑垃圾有待清理 市政道路没有具体规划,地块分成两块,增加建筑规划难度,商业布局有影响 地块内的高差影响本项目的建筑布局 目前本项目只能从民治大道绕行而至,进入性和昭示性较差 规划市政路将地块分割成两块,破坏了地块的整体性,影响整体园林景观设计 政府对规划路还没有详细规划,影响本项目展示 本项目区位较好,是关内至龙华的必经之路,东侧农民房影响本项目形象 项目处于各主要道路的交汇处,交通便利性较好 项目东侧村房目前环境脏乱,居住者多为外来打工,影响本项目形象 地块周边的项目均已在售,日出印象预计今年底结束销售,锦绣江南四期今年底动工,预计05年下半年入市,主要以商业为主,对本项目威胁不大 地块解析小结 1.3 竞争分析 通过分析客户的工作圈,本项目存在区域外大盘的潜在竞争压力 根据客户来源及置业动力,本项目所在的龙华新城区,未来有可能面对宝安新城区,布