锦绣河畔策划报告8.doc

锦绣?河畔 目 录1.竞争态势分析??※?房地产市场分析…………………………………………………※?房地产市场发展趋势……………………………………………?※?城东(指新城及周边区域)房地产市场分析………………?※?主要竞争楼盘情况…………………………………………………※?项目的SWOT分析新城分析……………………………………………………… 12 ※?目标消费群分析……………………………………………………? “锦锈?河畔”整体发展战略及产品力提升方案1.整体策划目标……………………………………………?2.本项目面临的挑战…………………………………………………?163.竞争策略……………………………………………………………?4.构筑核心竞争力……………………………………………………?5.开发理念思路………………………………………………………?6.与消费者取得共鸣…………………………………………………?7.品牌推广语…………………………………………………………?一期销售推广策划方案1.销售目标……………………………………………………………2.十大推售原则………………………………………………………3.一期单位推售策略…………………………………………………?4.推广阶段划分………………………………………………………?5锦锈?河畔一期销售推广阶段划分表………………………………?.各阶段推广策略与计划6.1蓄客期………………………………………………………………?67.2优先登记期………………………………………………………….3内部认购期………………………………………………………… ?6.4公开发售期…………………………………………………………?6.5第二次公开发售期……………………………………………………?6.6 保温推广期待………………………………………………………??： ? ? ? ?  响水概况 　江苏省响水县位于东经119°29′51″－120°05′21″，北纬33°56′51″－34°32′43″。在盐城、淮阴、连云港三市交汇处。东临黄海，与日本、韩国、朝鲜等国隔海相望。江苏省响水县域总面积1461平方公里，总人口万，是国务院批准的对外开放县、江苏省综合改革试点县和全国县域经济基本竞争力提升速度最快的百县之一。204国道、通榆大运河和沿海高速公路贯穿响水县境南北，响水县城距连云港机场仅70多公里、盐城机场100公里。素有“苏北黄浦江”之称的灌河流经县境直入黄海，国家二类开放口岸陈家港位于灌河入海口处，是我国东部天然良港，现已建成大小码头30多座，距连云港仅23海里。 　　响水县榆　响水新一届县委明确了“十一五”的宏伟目标，即到2010年，实现地区生产总值110亿元，财政收入12亿元，一般预算收入6亿元，固定资产累计投资超200亿元，累计引资180亿元以上，实际利用外资2亿美元，三次产业结构比例调整为18.2:54.5:27.3地区生产总力争2012年、确保2013年全面达小康的总体目标。面临的市场态势 ? 一、竞争态势分析※?房地产市场分析1、整体房地产市场分析1.1 与近3年来国内房地产市场高速发展不同步。近3年来，与全国房地产市场取得的发展成绩相比，响水约70%的开发商卷入其中，直接影响楼市发展速度低于全国，200年楼市处于盘整期， 2008年才逐渐开始恢复元气。1.2 整体开发水平偏低本地的房地产开发商大多是由非专业的私营企业主或转变而来，缺乏雄厚的资金实力，没有专业的开发能力与成熟的开发理念，缺乏远见与超前的思维，整体开发水平偏低。而开发多为通过“暗箱操作”获取土地、以预售楼花“空手套白狼”进行不规范运作的“暴利模式”，缺乏创新的楼盘精品与市场亮点。 1.3 随着经济元气的恢复，销售量大幅增长，集中在2500元/平方米以下的低价位住宅。1.4 供需结构不合理，对中高档住宅有需求，但缺乏有效供应。响水房地产市场供需结构不合理，存在着低档市场供不应求，中高档市场呈现缓慢成交现象，但实际上市场对中高档住宅是有需求的，只是市场上中高档产品在品质、规划、社区氛围营造等方面欠缺创新意念，性价比不高，未能获得消费者的认可，缺乏有效的供应，因而中高档市场仍存在的需求空间。 ? 1.5? 200年1—月份销售面积49416万平米，同比增长42.9%。房地产市场主要成交数据内容?数据?同期比较房成交?增长%商业房成交?增长2009年末，全国商品房空置面积可能达到3-4亿将是往年的2-3倍。加上房地产发展思路转变下大规模保障性住房的入市，安置房可能对开发商负面影响会很大。 ※?响水房地产市场发展趋势：