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新常态下我国房地产市场变化分析与调整思路 　　摘要：2013年底以来，我国经济发展进入新常态，经济增速放缓，产业转型压力增大。与此同时，房地产行业也经历了开发投资增速放缓、房地产价格回调的过程。文章认为，这是房地产周期规律性变化的正常结果，标志着房地产市场将进入理性发展阶段。未来，房地产市场价格将稳中有动。中央及各级地方政府、房地产企业应当正视房地产市场的变化，积极适应新常态，及时调整思路与举措，促进房地产行业的可持续发展 关键词：新常态；房地产；转型升级；理性 2013年底以来，由于国际金融危机的深度延伸影响，总体世界经济仍然比较低迷，各类潜在风险相互交织。与此同时，我国经济也进入产业结构转变调整期和经济增长引擎更换期，经济下行压力巨大。2014年5月，习近平总书记首次提出当前我国经济要积极、主动适应“新常态”。作为中国经济支柱产业的房地产行业，在新常态下首当其冲，面临了诸多困难与挑战。 一、 新常态下中国经济的主要特征 中国经济经过长达30多年的高速增长，随着此前积累的诸多风险不断显化，人口、资源、政策红利等多方面优势不再明显，现已进入拐点阶段。中国经济明显出现了不同于以往的特征，集中体现在以下几个方面： 1. 经济增长速度放缓。根据中国经济网2005年～2015年近10年统计数据，我国GDP增速经历过去30多年平均10%左右的高速增长之后，从2012年起开始逐步步入下行区间，2013年至2015年增速分别为7.7%、7.3%、6.9%，预计2016年全年中国经济增速将进一步降低，约为6.5%～6.8% 2. 结构转型压力增大。产业结构方面，钢铁、煤炭等传统行业严重产能过剩，第三产业虽然逐步成为产业主体，但是产值占GDP比重相距发达国家仍有一定差距。增长动力方面，随着劳动力、资本等要素价格上涨，经济发展无法再依赖传统要素驱动、投资驱动方式，科技创新驱动逐渐取代成为新的增长点 3. 发展面临多重挑战。新常态下我国经济、社会面临许多新的挑战，一些不确定性风险逐渐凸显。一方面，老龄化问题、城乡区域差距问题、医疗问题等仍未得到有效解决；另一方面，楼市、股市、地方债务等方面长期积累的诸多潜在风险，随着经济增速下滑渐渐凸显，这些风险因素相互关联，任何一个风险点的爆发都有可能产生连锁性的反应 综合来看，当前经济告别过去传统高速增长，转而进入中高速发展阶段，是新常态的最基本特征。在这种形式下，房地产行业作为过去十年来国民经济发展的支柱行业，也面临着新的问题与挑战。 二、 新常态下房地产业面临的变化与挑战 自1998年实行住房分配货币化以来，我国房地产行业进入市场化阶段，并得到快速发展，为国民经济总量增长和社会发展做出了巨大贡献。但由于过去十多年房地产业投资过热，完全脱离了理性发展的轨道。2013年底至今，随着国内外经济形势的变化、中国货币政策的变化、房企之间竞争的加剧，房地产行业面临着前所未有的困难 1. 房地产业整体经营状况变化。整体来看，房地产业无论是开发投资、销售额还是价格水平，增速都已经明显放慢甚至出现负增长。根据国家统计局统计数据，2015年，全国房地产开发投资95 979亿元，比上年名义增长1.0%，增速比1月～11月份下降0.3个百分点。商品房销售面积128 495万平方米，比上年增长6.5%，增速比1月～11月份下降0.9个百分点。商品房销售额87 281亿元，比上年增长14.4%，增速下降1.2个百分点。2015年12月份，房地产开发景气指数为93.34，比上月下降0.01点 与此同时，房地产行业盈利空间不断缩小。虽然2015年以来，全国整体的楼市销售在政策不断利好的刺激下，温和回暖，但是行业整体销售情况不容乐观，去库存和资金压力巨大。土地价格、人员工资、材料调动以及融资等成本支出都在加大，进一步导致房地产企业的利润不断收缩。根据网易财经报道数据，2015年，沪深两市共计50家上市房企中，15家房企预告净利润亏损。剔除数据公布不全的6家房企，按照预告净利润同比增长下限来看，净利润同比下滑企业达23家，占比约五成 2. 房地产业在国民经济地位变化。房地产业影响力系数和感应度系数是判断房地产业在国民经济中所发挥作用的重要指标。房地产业影响力表现为它对国民经济发展的拉动能力，其影响力系数能够反映房地产业增加一个单位最终使用时，对国民经济各部门所产生的生产波及影响程度；房地产业感应度表现为国民经济发展对房地产业的推动能力，其感应度系数能够反映当国民经济各部门增加一个单位最终使用时，房地产业在需求方面受到的感应程度，也就是需要房地产业为其他部门的生产而提供的产出量 利用我国2008年～2014年42×42部门投入产出基本流量表中的数据附录，借助SPSS统计软件，我们可以计算得