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浅谈商品房买卖中赠送面积瑕疵的若干法律问题 　　摘 要 在现实生活中，房地产开发商往往会设置买房赠送露台、车库、阁楼、地下室等面积来吸引购房者。由于这类赠送面积大多因为开发商无权处分或者违章建筑属于无法计入买受人产权登记的部分，同时也未在房屋买卖合同中得以体现，当此类赠送面积在交付后存在质量问题、面积误差、与销售广告功能不符、产权归属纠纷以及因违章建造需要拆除时，买受人维权较为困难。本文从商品房买卖中赠送面积的质量瑕疵与权利瑕疵出发，浅谈买卖人面对上述情况的处理办法以及开发商需要承担的相应责任 关键词 商品房买卖 赠送面积 瑕疵 违约责任 作者简介：吴天意，中南财经政法大学法学院2013级本科生，研究方向：法学（民商法方向） 中图分类号：D922.3 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2016.06.314 现实生活中，房地产开放商为了吸引消费群体的眼球，往往会使用买房送面积（露台、车库、阁楼、地下室等）等类似的营销手段。而由于赠送面积部分往往未在商品房买卖合同中体现或仅以隐晦的方式体现，在产权登记时也因为种种原因未计算在内，当赠送面积存在瑕疵时，消费者的维权常常陷入困境。笔者就此，针对商品房买卖中赠送面积瑕疵的法律问题浅谈一些自己的观点 一、商品房买卖中赠送面积的定义 本文所指的商品房买卖中的赠送面积，是指房地产开发商与买受人约定，随双方商品房买卖合同生效而随之赠与的部分，包括室内约定的赠送面积及室外花园、露台、车库、阁楼等。关于赠送面积在法律上的性质，笔者认为可分两种情况考虑，一是若未约定单价，但赠送面积明确反映在合同及产权证明中，该赠送面积应该属于商品房买卖合同标的物的组成部分。二是若未约定单价，或者赠送面积未反映在合同或产权证明中，可将其视为附条件的赠与，此种赠与以商品房买卖合同的成就为前提条件，否则买受人无权免费获得赠与，属于《中华人民共和国消费者权益保护法》（以下简称《消费者权益保护法》）中规定的商业赠与范畴，其实质仍是一种买卖行为，属于商品房这一“主标的”的“从标的” 二、商品房买卖中赠送面积的法律适用 如上文所述，商品房买卖中的赠送面积应视为商业赠与或者商品房买卖合同的标的物。因此，因该标的物产生的合同纠纷，自然适用民法领域的法律。至于是否能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》），笔者认为： 第一，若赠送面积已明确写入商品房买卖合同或反映在产权登记簿中，该赠与标的物显然属于商品房买卖标的部分内容，可适用《解释》 第二，即使赠与面积未明确写入买卖合同，也未反映在产权登记簿中，从司法实践以及保护消费者权益的角度考虑，也应当适用《解释》。同时，《解释》对出卖人应当保证的基础设施、公共配套建筑都作了相应规定，根据上文对赠送面积的定义，赠送面积实际与基础设施、公共配套建筑等具有一定的重叠部分，因此笔者认为商品房买卖赠送面积有足够理由适用《解释》等规范商品房买卖的法律法规及实施条例 三、商品房买卖中赠送面积的瑕疵 （一）商品房买卖中赠送面积的权利瑕疵 1.赠送面积的权属： 本文所指的商品房买卖中赠送面积的权利瑕疵，指当商品房买受人获得的赠送面积出现买受人专有权与业主共有权的权属纠纷的情形。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第70条 对建筑物区分所有权的有关规定，业主对房屋的专有部分享有专有权。《物权法》中所指的专有部分，是指“在构造上能够明确区分，具有排他性且可独立使用的建筑物部分。” 同时，该部分专有权需依登记生效 首先，对于已经登记在买受人产权证明之中的赠送面积部分，当然属于买受人专有。其次，对于开发商与买受人约定为赠送面积却未反映在权属登记中的面积，可分成三方面，对其权属分析如下： 第一，属于《物权法》规定的法定共有部分，自然属于业主共有，包括：建筑区划内的道路（城镇公共道路除外）；建筑区划内的绿地（明确属于个人所有或城镇公共绿地或除外）；其他建筑区划内分公共设施或场所；物业服务用房；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位；电梯、水箱 第二，不属于法律规定的法定共有部分，且该面积没有计入业主公摊收费，并包含在买受人的实际购房成本中（有标明单价），同时符合《物权法》对专有部分的规定，也不违反其他法律规定，则此类面积应视为归买受人所有，买受人可主张将该面积登记在自己的产权登记簿中 第三，若该赠与面积已计入业主的公摊收费中，或者不能反映在买受人的购房成本中，则表明该部分赠送面积不属于买受人的专有面积，仍需依照业主的共有面积处理 对上述分析中属于共有部分的赠送面积，笔者认为，业主共有部分的权属既属于全体业主，开发