湖北经济学院资产评估(陈建西)第2章资产评估的方法.pptx

第二章 资产评估方法 ;案例导引 ;;案例说明什么问题？;主要内容;第一节 市场法;市场法的基本含义 ;;市场法的应用前提 ;市场法的操作程序;市场比较法的基本程序及有关指标 （一）寻找参照物。 1.参照物的成交价必须真实。 2.参照物的基本数量要求(一般三个以上)。 3.参照物与被估资产相类似（大可替代，即功能相同或相似)。 4.参照物的成交价是正常交易的结果或者可以修正为正常交易。 尽可能选择近期成交的交易案例。; （二）调整差异 1.时间因素 2.区域因素 参照物所在区域比被估资产好： ；反之系数1 一般以被评资产为100， ; 3. 功能因素 功能系数法 4.成新率因素 5.交易情况调整 （三）确定评估值 将若干个经过调整的调整值进行加权平均或算术平均，确定评估值。 ;市场比较法的具体操作方法;直接比较法举例;; 该商业用房与三个参照物新旧程度相近，结构也相似，故无需对功能因素和成新率因素进行调整。该商业用房所在区域的综合评分为100，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好，综合评分分别均为107。当时房产价格月上涨率为4%，故参照物A的时间因素调整系数为：（1+4%）4=117%；参照物B的时间因素调整系数：1+4%=104%；参照物C因在评估基准日当月交易，故无需调整。三个参照物成交价格的调整过程如下。单位： 被评估资产单价＝（27,336.45＋27,850.47＋27,654.21）÷3＝27,614 被评估资产总价＝27,614×500＝13,807,000元 ; 清算问题;市场法评价 ;第二节 收益法;收益法的基本含义 ;;收益法的应用前提 ;收益法的操作程序;收益法的主要技术方法 ;收益法的计算公式 收益法的基本要素：预期收益、折现率（资本化率）、收益的 持续时间。 （一）未来收益有限期 1.每期收益不等额 2.每期收益等额 ; （二）未来收益无限期 根据未来收益是否稳定分为两种方法: 1.稳定化收益法（年金化法） 稳定化收益A的估算方法： （1） （2）历史收益加权平均法 计算评估基准日以前若干年收益的加权平均数 （3）注意: 方法（2）更具客观性，但缺乏预测性。 收益法要求收益额是预期收益、客观收益。 ; 2.分段法 若预期未来收益不稳定，但收益又是持续的， 则需采用分段法。 ;前期 （设n=5） 后期 ;收益法中各项指标的确定 （一）预期收益额 1.预期收益的类型 ? ? ? (1)税后利润与净现金流的差异在于确定原则不同 净现金流＝税后净利润+折旧－追加投资 (2)从资产评估角度出发，净现金流更适宜作为预期收益。 ;2.预期收益的测算 以历史数据为基础，考虑资产在未来可能发生的有利的和不利的因素来确定预期收益。 （1）时间序列法 适宜预期收益趋势明显的情况 ; 表1 评估前每年收益 ; 表2 预测年收益 ;（2）因素分析法 ①确定影响资产收益具体因素（成本、销售收入、税金等）； ②预测这些因素未来可能的变动情况； ③估算基于因素变动的未来收益水平。 ; （二）折现率与资本化率 1.二者无本质区别 2.内涵上略有区别: 折现率＝无风险报酬率+风险报酬率 资本化率＝折现率－未来年收入的增长率 若资产年收入增长率为零，则二者相等。; 3.确定折现率的基本方法 (1) 加和法 折现率＝无风险报酬率+风险报酬率 无风险报酬率的确定：国债收益率 风险报酬率的确定： （3.1.1）风险累加法 ;（3.1.2） 系数法 ?  CAPM：(资本资产定价模型);(2)资本成本加权法 如果评估内涵不是净资产，而是投资总额，即长期负债和所有者权益之和，那么折现率就应包含长期负债的利息率和所有者权益要求的投资收益率两部分: 折现率＝长期负债占投资总额的比重× 长期负债利息率×（1－所得税税率） +所有者权益占投资总额的比重×所有者权益报酬率 上式中：所有者权益报酬率＝无风险收益率+风险报酬率 ;(3)市场比较法 通过参照物的市价和收益来倒求折现率。 对收益法的评价 1.该方法最适宜： 资产的购建成本与其获利能力不对称的情况； 成本费用无法或难以计算的资产。 2.该方法的局限性： 需具备一定的前提条件；