房地产估价理论与方法-第10章-长期趋势法及应用.pptxVIP

;第一节 长期趋势法概述;二、长期趋势法的理论依据 （了解） 房地产价格通常波动，在短期内难以看出其变动规律和发展趋势，但从长期来看，会显现出一定的变动规律和发展趋势。因此，当需要评估(通常是预测)某宗(或某类)房地产的价格时，可以搜集该宗(或该类)房地产过去较长时期的价格资料，并按照时间的先后顺序将其编排成时间序列，从而找出该宗(或该类)房地产的价格随时间变化而变动的过程、方向、程度和趋势，然后进行外延或类推，这样就可以作出对该宗(或该类)房地产的价格在估价时点(通常为未来)比较肯定的推测和科学的判断，即评估出了该宗(或该类)房地产的价格。;三、长期趋势法适用的估价对象（了解） 长期趋势法是根据房地产价格在过去长期内形成的变动规律作出判断，借助历史统计资料和现实调查资料来推测未来，通过对这些资料的统计、分析得出一定的变动规律，并假定其过去形成的趋势在未来继续存在。 长期趋势法适用的对象是价格无明显季节波动的房地产。;四、长期趋势法估价需要具备的条件（了解）;五、长期趋势法的操作步骤 4个步骤进行： ①搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别，以保证其真实、可靠； ②整理上述搜集到的历史价格资料，将其化为同一标准(如为单价，土地还有楼面地价。化为同一标准的方法与市场法中建立价格可比基础的方法相同)，并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图； ③观察、分析这个时间序列，根据其特征选择适当、具体的长期趋势法，找出估价对象的价格随时间变化而出现的变动规律，得出一定的模式(或数学模型)； ④以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格。; 第二节 数学曲线拟合法（熟悉）;在上述公式中，a、b为未知参数，如果确定了它们的值，直线的位置也就确定了。a、b的值通常可用最小二乘法确定的。根据最小二乘法求得的a、b值分别如下：; 第三节 平均增减量法（熟悉）;运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的数额大致接近，否则就不适宜采用这种方法。;;第四节 平均发展速度法（熟悉）;运用平均发展速度法进行估价的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的幅度大致接近，否则就不适宜采用这种方法。 与平均增减量法类似，由于越接近估价时点的发展速度对估价越重要，所以如果能用不同的权重对过去各期的发展速度予以加权后再计算其平均发展速度，就更能使评估价值接近或符合实际。;第五节 移动平均法（了解）;一、简单移动平均法 某类房地产2006年1~12月的价格如表8-5中第2列所示。 具体的计算方法是：把1~5月的价格加起来除以5得684元/㎡，把2~6月的价格加起来除以5得694元/㎡，把3~7月的价格加起来除以5得704元/㎡，依此类推，计算结果见表8-5第3列。然后根据每5个月的移动平均数计算其逐月的上涨额，计算结果见表8-5第4列。;二、加权移动平均法 加权移动平均法是将估价时点之前每若干时期的房地产价格的实际值经过加权之后，再采用类似简单移动平均法的方法进行趋势估计。需要对房地产实际值进行加权的理由，与在前面平均增减量法和平均发展速度法中所讲的相同。;第六节 指数修匀法（了解）;第七节 长期趋势法的作用 （掌握） 1、长期趋势法主要用于推测、判断房地产的未来价格，如用于假设开发法中预测未来开发完成后的房地产价值。 此外还有一些其他作用，例如： ①用于收益法预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率等； ②用于市场法中对可比实例成交价格进行交易日期调整； ③用来比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的发展趋势或潜力； ④用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏。;2、长期趋势线越陡，则表明房地产价格的上涨趋势越强； 房地产价格上涨或下降趋势的强弱与房地产目前的价格高低无关。;历年真题;3．直线趋势法y=a+bX中的常数a、b，是由（　A　）决定的。A．房地产的历史价格资料 B．房地产的未来价格资料C．房地产的现实价格资料 D．估价师选取的现时和未来的价格资料 4．某类商品房2004～2008年的售价分别为6000元/㎡、6300元/㎡、6678元/㎡、7212元/㎡、7645元/㎡。利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为（　C　）元/㎡。A．7974．00 B．8023．00 C．8056．25 D．8078．00;5.某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应选用的预测方法(　C )。 　A.平均发展速度法　　B.平均增减量法　 　C.数学曲线拟合法　　D.中位数法 6.用直线趋势法