房地产静态经济测算培训课件34页.ppt

伟业顾问 Copyright ? by B.A.Consulting, All rights reserved 伟业顾问 Copyright ? by B.A.Consulting, All rights reserved Copyright ? by B.A.Consulting, All rights reserved 偉 業 顧 問 ? 2011 B.A.Consulting. 静态经济测算 2011-10 第 * 页 交流内容 静态经济测算概念厘定 静态经济测算操作说明 实际案例应用 常用的相关分析应用 第 * 页 交流内容 静态经济测算概念厘定 静态经济测算操作说明 实际案例应用 常用的相关分析应用 第 * 页 静态经济测算概念厘定 什么是静态？ 指不考虑货币时间价值，按同一时点计算； 什么是经济测算？ 通过估算开发项目成本、收入、利润等经济指标，来评估一个项目获利能力的过程； 我们对静态经济测算的理解—— 即在不考虑货币时间价值前提下，通过估算开发项目成本、收入、利润等经济指标，来评估项目获利能力的过程。 一般多用于短期开发、以出售产品为主的项目（小型住宅、办公等物业项目） 第 * 页 交流内容 静态经济测算概念厘定 静态经济测算操作说明 实际案例应用 常用的相关分析应用 测算基本流程 测算基本内容 第 * 页 测算基本流程 测算基本内容 静态经济测算操作说明 第 * 页 静态经济测算操作说明 项目收入 项目成本 项目利润 = — 简单的说： 具体来看： 测算操作基本流程 给出项目损益表及衍生 估算销售收入 估算项目成本 明确项目规划设计指标 第 * 页 测算基本内容 测算基本流程 静态经济测算操作说明 第 * 页 静态经济测算操作说明 测算内容基本构成 建设指标 测算操作基本流程 给出项目损益表 估算销售收入 估算项目成本 明确项目规划设计指标 序号 项 目 规划指标 1 用地指标 1.1 建设用地面积（㎡） 1.2 容积率 1.3 限高（m） 1.4 绿化率（%） 2 总建筑面积 2.1 地上建筑面积(㎡) 2.1.1 住宅 2.1.2 商业 2.1.3 办公 2.1.4 配套（会所、学校等） 2.2 地下建筑面积 2.2.1 地下人防、设备间面积 2.2.2 地下车库面积（个数） 第 * 页 静态经济测算操作说明 测算内容基本构成 销售收入 测算操作基本流程 给出项目损益表 估算销售收入 估算项目成本 明确项目规划设计指标 各物业销售均价 各物业销售面积 × 序号 项 目 合计 1 销售收入（万元） 56220 1.1 住宅销售收入（万元） 10000 1.1.1 销售面积（ ㎡ ） 20000 1.1.2 平均售价（元/ ㎡ ） 5000 1.1.3 销售率（100%） 100% 1.2 车库销售收入（万元） 6000 1.2.1 销售个数 600 1.2.2 平均售价（万元/ 个 ） 10 1.2.3 销售率（%） 100% …… …… …… × 各物业销售率 可售物业：住宅、车位（库）、商业、办公等 第 * 页 静态经济测算操作说明 测算内容基本构成 项目建设投资 项目成本 土地增值税 企业所得税 测算操作基本流程 给出项目损益表 估算销售收入 估算项目成本 明确项目规划设计指标 第 * 页 静态经济测算操作说明 测算内容基本构成 项目建设投资 开发成本 期间费用 销售税费 管理费用 销售费用 财务费用 （两税一费） 营业税 城市建设维护税 教育附加费 土地取得成本 前期工程费用 建安工程成本 基础设施费用 开发间接费用 项目建设投资 项目成本 土地增值税 企业所得税 第 * 页 静态经济测算操作说明 测算内容基本构成 土地增值税 是一个复杂的计算过程 项目建设投资 项目成本 土地增值税 企业所得税 计算方式 增值额（A）/扣除项目金额(B) 计算式 =50% A×30% 50%-100% A×40%-B×5% 100%-200% A×50%-B×15% 200% A×60%-B×35% 注：1、公式中的5%、15%、30%位速算扣除系数； 2、增值额=销售收入-土地增值税扣除项目； 3、扣除项目金额=房地产开发成本*1.2+房地产开发费用+两税一费 什么是土地增值税？ 对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种； 土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额； 我国实行四级超额累进税率； 土地增值税=增值额×税率—扣除项目金额×速算扣除系数 第 * 页 静态经济测算操作说明 注意各地、不同时期土地增值税政策的不同： 例：北京市定价3万元以上的楼盘土地增值税预缴比例将为原计划的2倍以上，定价5万元的为3倍