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浅谈商业地产的纳税筹划与实施 　　摘要：随着商业地产市场规模的不断扩大，市场竞争也日趋激烈，商业地产要提高其投资回报率，实现企业价值最大化的目标，就必须不断降低经营成本，而房地产开发项目的税负成本在其经营成本中占据比重较大，因此，企业必须在税法规定的基础上，根据自身条件通过一定的方式进行纳税筹划，以有效降低企业的经营成本，获得超额的经济利益 关键词：商业地产；纳税筹划；实施 纳税筹划是指纳税人在税收法律法规许可的范围内，以不违背国家制定立法的意图为前提，采取一定的方式对纳税人的筹资、投资、运营和分配等一系列企业活动进行筹划和合理安排，以期最大限度地降低企业的税收成本，获得超额的经济利润，实现纳税人企业价值最大化。随着商业地产市场规模的逐渐扩大，为调控房地产市场，我国出台了一系列宏观经济政策，使得房地产开发项目的利润严重缩水，迫使企业在开发房地产项目时不得不考虑以不违反法律法规为前提，利用一切合理的手段对相关税负进行筹划，以有效降低企业的税收负担，减轻房地产开发项目的资金压力，增加其经济效益，打造企业的成本战略优势，为企业未来长远发展打下基础。然而就目前我国商业地产的情况看，尽管很多企业在开发房地产项目时，都意识到采用一些合理方式对税收进行筹划以降低经营成本，获得超额利润，但其纳税筹划仍然存在很多问题亟待解决 一、商业地产纳税筹划存在的问题分析 （一）纳税筹划认识不足 我国对纳税筹划概念的引进比较晚，很多企业在降低税收成本的过程中对此认识不足，不够重视。商业地产在进行开发时，工期较长，涉及的税收负担也较大，在纳税申报时若能合理利用相关手段进行税务筹划，会有效降低房地产开发项目的成本。然而，就目前很多商业地产开发项目来看，它们对纳税筹划一般持有两种不同的观点：第一种观念认为从理论上来讲纳税筹划是可行的，但在实际运用中国家税务局或者地方政府税务局很可能会针对企业的税务筹划设计出反筹划的方法来规避，一旦被税务局发现就可能面临着偷税漏税的风险，为避免与法律法规相冲突，而选择放弃纳税筹划；第二种观点认为纳税筹划就是钻法律的空子，在同税务机关和税务相关人员搞好关系的基础上，利用法律法规未规范的漏洞采取一些手段进行巧妙的偷税漏税，最终演变成法律法规所禁止的行为。在这两种观点的主导下，企业对纳税筹划的工作并不重视，认为纳税筹划在企业中仅仅是财务部门和财务相关人员的事情，很少有部门主动配合协调进行纳税筹划工作，同时在企业中也缺少必要的筹划准备、模板分析、沟通管理等工作，导致企业在进行纳税筹划时受到阻碍和制约，无法真正为降低项目的税收成本发挥有效作用 （二）纳税筹划方法错误 企业在计算商业地产开发项目所要缴纳的税费时涉及的税种比较多，计算也比较复杂，在进行纳税筹划时由于会涉及多方面的利益协调问题，使得很多企业在纳税筹划方法选择上出现了错误。一方面，很多企业认为纳税筹划的主要方式就是减少税费的支出，在进行纳税筹划的过程中，往往会选择最大程度的利用税收优惠政策，调整所开发商业地产项目的预售款入账时间，同时详细记录开发费用支出，以此来达到降低税负，提高企业税后经济利益水平的目的。然而在这种方法下，仅仅依靠国家制定的税收优惠政策并不能满足降低开发项目税收成本的要求。另一方面，企业在利用纳税筹划方法降低税负时，往往会对纳税筹划空间大的税种进行筹划，忽略筹划空间小的税种，在这种情况下会导致某一种税收负担确实降低了，但另一种或者多种税收水平却又提高了，从整体上来看并没有有效降低企业对外缴纳的税收水平，可能相反还会增加企业对外缴纳的税收金额，不利于企业获取超额的经济利益，会阻碍企业未来的长远发展 （三）缺乏专业的纳税筹划人员 纳税筹划管理工作是一项对专业性要求比较高的管理工作，对于商业地产开发项目而言，由于其涉及的税种复杂、活动繁多，使得企业对开发项目进行纳税筹划时不仅需要相关纳税筹划人员具备一定的纳税筹划知识，透彻理解开发项目所涉及的相关法律法规，熟悉纳税申报流程，熟练掌握一些合理避税技巧，还需要其对房地产行业行情有一定的认识和了解，具有一定的房地产开发项目建设经验和项目营销经验。然而，就目前我国商业地产行业情况来看，随着我国一系列控制房地产价格政策的出台，开发企业普遍存在着一种浮躁心理，很多商业地产开发企业将精力更多地放在如何能以最短的时间挣更多钱上，忽视了对纳税筹划相关人员的培训教育，使得很多企业的财务人员仅仅能胜任比较简单的会计核算和税负计算，根本不懂得如何利用税收优惠政策和巧妙的税务筹划方式有效降低税负水平 二、完善商业地产纳税筹划的对策和建议 （一）提高企业的纳税筹划意识 商业地产开发项目工期较长，投资较大，税收成本在整个开发项目成本中占据比重较大，而在计算这些税收成本时涉及的税种较多且计算