土地流转与风险应对.pptVIP

1 （一）土地所有权流转（又称土地征收） 根据现行宪法及土地管理法规定，农村集体所有土地的所有权流转，仅限于国家对集体所有土地的征收，是一种不可逆转的单向流转。 征收土地是国家为了社会公共利益的需要，依照法定程序将农民集体所有的土地转变为国家所有，并依法给予合理补偿和妥善安置的行为。 （二）土地使用权流转 （1）国有土地使用权流转： 出让是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将土地使用权在一定的年限内让予以土地使用者的行为。 划拨是指经县级以上人民政府依法批准后，在土地使用者依法缴纳了土地补偿费、安置补偿费及其他费用后，国家将土地交付给土地使用者使用，或者国家将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 租赁是指县级以上人民政府土地行政主管部门作为出租人将国有土地使用权以一定年限出租给土地使用者，由土地使用者作为承租人支付租金的行为。 （2）集体土地使用权流转： a、农村建设用地使用权流转。 农村集体建设用地指农民集体所有并经过依法批准的农村居民住宅建设用地，乡镇、村企业建设用地及乡镇、村公共设施、公益事业建设用地。 按照现行法律规定，集体建设用地的获取必须持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，并按省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。 b、农业用地使用权流转 一般意义上的农村土地流转是指在土地承包权不变的基础上，农户可将土地使用权转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权?。其实质，是将土地作为一种生产要素在农业生产者之间进行合理流动,以实现农业资源优化配置，以土地制度创新来发展和完善庭联产责任制，促进农村经济的可持续发展。 再者因留在农村从事农业生产的老人、妇女受自身素质的约束以及规模狭小、分散经营农业生产模式，致使新产品、新技术难以推广和使用，导致土地生产率低下，土地价值无法得到真正的体现。土地合理流转，可以打破农业粗放经营模式，实现城乡生产要素优化组合，实现农业的专业化、现代化生产，使土地的潜能得到更大限幅的释放。 2、推进土地流转是加快农民增收步伐的可行办法 。 转出土地农民不再承担市场风险和自然风险，且能获取稳定土地出让金收入。土地已不再是其唯一生存手段，或外出务工，或从流入企业的务工中获取劳务收入，实现收入多元化。转入土地的农民，走规模化经营之路，发展特色、优质、高效农业，提高了农业市场化、组织化程度，降低农产品的市场交易成本，增加了收入。 3、推进土地流转是实现土地规模经营，促进农业可持续发展有效措施。 以家庭承包为主的土地经营模式促进了农村经济的快速发展，但这种经营模式的局限性日益暴露，农业发展面临农民组织化程度低，农民增收困难、农业发展后劲不足、农村经济徘徊不前等尖锐问题。 众所周知，农业发展一要政策，二要投入。然而，现实是一家一户的分散经营，规模狭小，收入较低，无力投入；金融机构防御风险，不愿投入。 土地流转有利于吸纳资金投入农业，解决农业的无力投入、不愿投入问题；有利于实现土地、资金、技术等生产资源的合理配置，形成规模经济，并应用现代的技术手段、生产工具加大农业中、低产田的改造及土地综合开发力度，加快农产品加工基地及重要的商品粮基地建设的步伐。 4、推进土地流转是催生现代农业,实现城乡一体化发展新举措。 从农业发展的现状透视，只有加快土地流转，把零散的土地集中连片，使农业生产逐步走上专业化分工、规模化生产、产业化经营发展道路，才能适应现代农业发展的新形势和新要求，才能把大量农民从土地上解放出来，转移到二、三产业。 农民向城镇集中，农民变职工、农民变市民、农村生产生活方式逐渐发生转变，城乡融合就能得到快速发展。 （二）放眼政策法规层面 1、我国现行法律法规为土地流转提供了有力支持。 2003年3月1日起实施《农村土地承包法》就农村土地承包经营权的流转方式，原则，流合同的内容等都作了明确的规定； 2005年3月1日实施《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》对农村土地承包经营权的流转管理监督、纠纷裁决等都作了更加明确的规定； 2007年10月1日起实施《物权法》就农村土地承包经营权流转的原则、方式、条件、期限、经营权证变更登记等也作了明确规定。