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房地产估价中收益法的运用研究 　　摘要： 本文对房地产估价中收益法的运用进行了研究，探讨了资本化率的确定方法，包括市场提取法、安全利率调整法、实际利率调整法、收益风险倍数法，并针对各种方法的不同特点，探讨了其适用的具体情况，进行了实证分析；此外本文探讨了运用“收益分配法”准确测算待估房地产的净收益，并进行了实证分析。 Abstract： This article analyzes Income approach’s application to appraisal of real estate， and analyzes the rate of capitalization’s calculation methods， including “market comparison approach” “security interest rate adjustment method” “actual interest rate adjustment method” “income-risk multiple method”， and analyzes respective characteristics of the methods， in order to point out these situation suitable for use. Based on this， the article carries on empirical research. This article also analyzes “method of income distribution” in measuring and calculating net income of real estate， and carries on empirical research. 关键词： 房地产估价；收益法；资本化率；收益分配法 Key words： appraisal of real estate；income approach；the rate of capitalization；method of income distribution 中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2012）34-0152-02 0 引言 收益法是房地产价格评估的一种重要方法，它适用于有收益或有潜在收益的房地产的估价。收益法是运用适当的资本化率，将估价对象房地产未来各期（通常是年）的正常收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种方法。收益法包括两种基本方法：直接资本化法和报酬资本化法。前者是将单一年度的收益折现成价值；后者则考虑投资期内一系列的现金流，包括转售价值、净转售收益、房产增值收益等。运用收益法评估房地产价格的关键在于准确预测未来各期净收益和确定资本化率，尤其是资本化率。对于直接资本化法和报酬资本化法，资本化率的含义不同，因此测算方法也就不同。 1 资本化率的确定 1.1 市场提取法 市场提取法的理论基础是收益决定价格，估价对象房地产的年净收益越低，计算出来的资本化率也就越低，反之亦然。对于估价对象房地产，其年净收益就是年净租金收入，资本化率=年租金/售价，实际就是“租售比”，属于直接资本化法。 市场提取法（即直接资本化法）计算简单，能够显示市场状况，该方法在房地产处于稳定经营，或者存在大量可比实例的情况下得到广泛应用。 实证分析：选取山东省济南市2012年1月的30个样本，测算其成交均价为8900元/m2，市场月租金为15.5元/m2，则用市场提取法计算直接资本化率为： 直接资本化率=租售比=15.5×12/8900=2.09% 1.2 安全利率调整法 安全利率是指无风险资本投资收益率，资本化率=安全利率+风险调整值。我国一般采用一年期居民定期储蓄存款利率作为安全利率。在实例评估中，风险调整值被看做是一个经验系数，可以用当前通货膨胀率和该区域同类房地产租金年增长率相加得出。除此之外，还可以从其它角度，如房地产的类型、物业的的新旧程度、租赁时间的长短等来规范风险调整值。 应用安全利率调整法计算出的资本化率适用于报酬资本化法的计算。根据报酬资本化法：资本化率=（年租金+年增值额）/售价，变形即为：资本化率=年租金/市价+年增值额/市价。其中，年租金的收入风险是比较小的，年租金与市价的比率可以认为是安全利率；而年增值额的正负、多少都是有风险的，是需要投资者承担的，因此年增值额与市价的比率可以认为是风险调整值。安全利率调整法适用于房地产早期租金持续上涨、收入和费用在一段时期内处于不规则变化的情况。 实证分析：选取山东省济南市2008年1月的30个样本，测算其成交