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马克思地租理论与制约房价核心因素探究 　　 【摘要】我国当前的土地政策存在着土地所有权与使用权的分离的问题，不同区域与地段土地价值存在着较大的差异。马克思的地租理论关于地租、土地的经济本质的揭示对我国房地产业的健康发展具有普遍的指导意义。本文在深入分析马克思地租理论的基础上，探究制约我国房价的核心因素，希望对我国房地产业的健康发展有所裨益 【关键词】马克思地租理论 房价 因素探究 一、马克思地租理论概述 地租理论是马克思政治经济学理论的重要组成部分。马克思认为地租源于土地可以带来的经济价值。土地的产出超过了对土地本身的投入，于是产生了超额利润。对土地的所有权使得其可以获得超额利润，土地所有权的经济价值也体现于此 （一）城市地租 绝对地租、级差地租是马克思对城市地租的分类。马克思通过对不同建筑地段的分析，得出城市地租的特点。由于城市土地本身是有限性，城市中不同地段的土地开发程度的不同，土地表现出的价格呈现出差异性。土地是房地产业重要的要素之一，在构成房价的成本中占据重要地位。在城市建设中，要获取建筑场所就必须缴纳建筑地段地租。城市中同样也存在着绝对地租、级差地租 （二）城市绝对地租 在农业地租中，条件最差的土地不能被出租或交易，也就不能提供地租，地租来源于土地的所有权。城市绝对地租也不例外，城市绝对地租依然来源于土地的所有权。我国法律规定，土地归国家和集体所有，城市建设用地来源于国家。个人或者组织通过缴纳土地出让金等形式，获得土地的使用权。由于土地所有权在国家，土地出让金可以理解为上交国家的地租。从本质上来看，城市绝对地租来源于对土地的经营，来源于劳动者所创造的超额利润。城市边缘地区的土地，往往价值较低，与之相邻的农业用地对城市土地起着调节的作用。城市土地的单位面积产值远高于农业用地单位面积产值，当国家征用农业用地为城市用地后，由于拥有所有权，其可以收取城市的绝对地租。城市的发展需要不断建设改造住宅、工厂、商铺等，这些主体的建设所产生的市场价格必然高于其成本，两者的差额即为城市绝对地租的来源 （三）城市级差地租 不同土地由于位置、自然环境的条件的影响，单位土地的产出效率不同。不同的生产率表现在相同的土地面积上的不同产出水平。马克思将级差地租分为级差地租I和级差地租II两种形式 城市土地价值的决定因素是土地的位置。不同位置的土地价值差别很大，造成这种差异的重要原因是土地投资开发程度的不同。不同位置的基础设施投入水平不同也导致了不同位置土地便捷性的差异。这些差异是人为投资产生的，从而产生了城市级差地租。级差地租伴随着城市的发展不断发生着改变，反映了城市土地经济的特点。城市中的商业中心，公共交通便利地区，教育人文发达地区的土地地租要明显高于其他地区。由于位置不同产生的差异，来源于城市的建设，本质上是人为因素造成的。在城市的规划中，不同区域被赋予了不同的功能，例如住宅区、工业区、商务区、教育区等。不同区域根据各自功能定位发展起来。城市中心往往也是商业中心，这里往往聚集着大量的人口，拥有较高的商品和资金周转率，单位土地的产值也很高，人口流动量大，第三产业发达，交通也十分便利。城市的中心也是各种资源聚集的地点，城市中心功能的发挥更多的取决于认为的因素，是在一点的时期内人们建立起来的。人们进行规划、投资，土地不断的升值，进而产生了级差地租 城市不同区域投资程度的不同导致了不同区域土地单位产值的差异，表现出来就是不同区域土地的生产力的差异。经营权与所有权相互分离产生了级差地租，不同区域土地的生产力差异导致了不同区域收益的不同。城市中不同区域投资程度不同是级差地租产生的根本原因，地产开发商往往通过缴纳土地出让金，获得土地使用权后继续追加投资，通过提高建筑容积率等方式不断提高土地的级差地租，从而活动差额利润 二、房地产价格的影响因素 （一）地租资本化的表现形式是土地价格 地租决定着土地价格，土地价格即为地租收益的货币化。土地所有者收取地租，获得收益。土地投资本身的风险收益特点使土地的价格表现为地租与利息的比值 （二）城市级差地租Ⅰ与房地产价格 城市级差地租Ⅰ通过影响地价，间接影响房价。不同区域由于经济发展水平、自然环境等不同，土地价格呈现出明显的差异。微观上来看，一个城市中，越是人口集中，商业发达的区域，其地价越高，高地价不可避免的带来高房价，特别是各地越来越依赖土地财政，“地王”频现，地价在房价中的占比也越来越高。而“新区”等尚未完全开发的地区，土地价格先对较低，房价水平也较低。从宏观上来看，我国不同区域经济社会发展水平存在很大的差异，东部沿海地区经济发展水平相对较高，中部地区次之，广大的西部地区经济水平相对落后。不同地区的地价水平与其经济发展情况相匹配，地价较高的地