安徽繁昌项目地块市场调研报告.ppt

繁昌项目地块市场调研报告 目 录 第一部分 繁昌概况 第二部分 繁昌县房地产市场情况 第三部分 项目地块初步分析 第四部分 项目竞争市场分析 第五部分 项目前期SWOT分析 第五部分 项目执行可行性建议 一、区位概况 繁昌县位于皖南北部、长江南岸，总面积630平方公里。 繁昌县城位于县域中部,县城驻地繁阳镇，现状镇域面积达206.5平方公里。 繁昌县城紧依芜铜路（S321），距芜湖市区39Km，距铜陵市区50Km，距南京152Km，距上海390Km。 沪铜铁路、沿江高速公路、S321和S216线、长江黄金水道穿境而过，已经启动建设的宁安城际铁路和规划中的芜湖长江二桥将进一步提升繁昌承东启西的区位优势。 数据来源 ：中国宏观数据挖掘分析系统 五、商业氛围 繁昌县目前的商业配套单一，不够成熟，商业业态主要还是以经营基本生活用品为主。 KFC等知名餐饮连锁店还未进入该县，而知名品牌服装店较少，仅限于NIKE、ADIDAS，也没有大型的商场。 目前繁昌县城商业相当于长三角地区小镇的水平，居民的消费水平不高，消费意识也相对欠佳。 小结 区位概况：繁昌县位于皖南北部，距芜湖市区39Km，距铜陵市区50Km，距南京152Km，距上海390Km； 经济概况：该县经济实力在安徽各县中名列前茅， 2008年，实现地区生产总值71.2亿元，同比增长19.1%；完成固定资产投资69.5亿元，增长49.3%；财政收入11亿元，增长28.7%。 人口规模：繁昌县总人口31.7万，县城人口为10.22万人。 城镇规划：规划区用地面积约为170平方公里。城北将成为住宅和行政办公的重点拓展区域。 商业氛围：繁昌县目前的商业配套单一，不够成熟，大型品牌连锁店还没有进入，只相当于长三角地区小镇的水平。 一、繁昌县房地产投资概况 2007年全县房地产开发完成投资额3.1亿元，比上年增长137.0%。其中商品住宅投资2.4亿元，增长103.1%。 房屋竣工面积8.8万平方米，增长73.1%。 商品房销售面积12.9万平方米，增长54.1%。其中商品住宅11.5万平方米，增长67.7%。 三、在售楼盘汇总 小结——市场发展处于胚芽阶段，整体供大于求，投资速度增长过快，开发区域相对集中 繁昌房地产投资： 2007年全县房地产开发完成投资额3.1亿元，比上年增长137.0%。其中商品住宅投资2.4亿元，增长103.1%。 繁昌楼市概况：区域内楼盘销售周期较长，整体均价在2500-2800元/平米，总体供大于求，目前房地产住宅项目开发集中在城南。 繁昌在售楼盘去化率普遍较慢，销售周期较长。 从板块划分来看，项目地块位于繁昌县城北地段。 从行政划分来看，项目地块处于繁昌县繁阳镇的边界。 从距离上看，地块距离繁昌县中心地段约5分钟车程。 二、项目地块基本信息 占地面积：约450亩，30万平米 容积率：2.2 建筑面积：66万平米 二、芜湖房地产个案借鉴 五、项目前期SWOT分析 一、地块基本价值研判1、土地情况综述 该地块地理位置处于繁昌城北，属较偏地段， 整体条件较差， 临主要双向四道马路。 目前地块是富鑫钢铁厂厂房，离拆除日期有一段时间，另拆迁需要花费时日。 地块形状不规则， 不属理想的建筑用地。2、地形条件综述 地块地形条件良好。 地块周边以平原为主，在繁昌县比较少有，发展前景广阔。周边植被较丰富，有一定的山景优势。 3、未来规划综述 该地块周边未来规划良好，将以住宅和行政办公为主，前景良好。4、道路及配套条件综述 地块北临主要双向四道马路，其他三面临主要道路。目前无公交设施。 地块周边商业配套设施简陋；但紧靠在建繁昌县体育场，同时与在售的楼盘繁瑞星城相邻，随着该项目的交付和入住率的提高，周边商业也将快速发展起来。 综上，由于该地块的地形条件和未来规划前景良好，本地块具备一定的开发前景。 小结 通过外在环境分析，本项目的机会和威胁并存： 机会：繁昌市场快速发展，项目周边未来规划前景良好，有望得到政府支持； 威胁：繁昌市场供大于求，去化速度偏慢，客户对小高层、高层建筑形态有一定的抗拒性。 通过优劣势分析，客观认识本项目地块： 优势：地块地形平坦，周边植被丰富； 劣势：目前几乎没有商业配套，远离传统居住区域，紧靠火车轨道，地块形状不规则，拆迁需要时日。 综上，本地块拥有良好的地形条件和规划前景，通过合理的规划和宣传，将具备一定的开发前景。 第六部分 项目执行可行性建议 规划配套建