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海银财富1-4月房地产市场回顾：宏观调控思路生变，且行且珍惜 一、 政策整体宽松，局部出现转向 从中央层面来看，整体房地产调控的政策仍是宽松取向。不论是降低首付比例还是调整交易环节契税、营业税等税费， 都旨在促进居民购房，助力楼市整体去库存，同时，政策方针保持 “有保有压”，对一线城市的政策方针偏谨慎。另外， 出台了诸如新型城镇化建设、住房制度改革等长期化的政策方针，根本上是利好房地产发展，但短期内难以达成效果， 更强调绵绵发力。相反，省级和市级层面的政策出台更灵活。湖南、海南、山东、新疆、江西、福建等省份基本一致出 台政策推动库存去化，都提及鼓励和引导农民工进城，给予相应的购房补贴，打造购租并举的住房制度，大幅提升保障 房和棚改项目货币化安置比例。我们认为货币化安置短期而言可以见效比较快，但毕竟总量有限，只是有限的推动库存 去化。农民工进城未来期待空间较大，城镇化率，特别是户籍人口城镇化率有较大提升空间，但这依赖于农村土地制度 改革的顺利推进，构建土地 “三权”流动的市场，以及城市里户籍制度改革和配套产业的构建和吸引。目前看来，推进 速度并不理想。短期内无法迅速助力房地产市场回升。 而城市层面，局部地区已经开始出现转向的迹象。最为引人注目的是，由于一线城市在本轮房地产市场回升中率先反应， 上海、深圳首当其冲，投机资金蜂拥而至，成交量和价格快速上涨，但这两个一线城市在3月25 日纷纷出台楼市收紧政 策，政策出现明显转向。而继一线城市后，由于经济本身较为发达，且处于一线城市辐射范围，受到一线城市政策收紧 后资金挤出效应明显，类似苏州、南京、合肥、廊坊、珠海等二三线城市纷纷出台相应措施调控过于火热的楼市，比如 限制商品房价格年度涨幅、严格执行预售价格、严禁捂房惜售、限制外来人口购房套数并提高首付比例等。随着3、4月 份二线城市楼市成交表现靓丽，市场已越来越多预期未来二线部分城市政策将会收紧，我们认为这势必将打击开发商及 投资者的情绪。然而我们可以看到更多的二、三线城市仍是在积极出台政策助力去库存，尤其是本身经济不太发达的地 区，如沈阳、包头、呼和浩特、海口、石家庄、太原、乌鲁木齐、鹰潭等中西部城市。 注：政策详情请至文末查看 “附表：年初至今房地产调控政策回顾”。 二、 销售带动去库，初现放缓迹象 2016Q1商品房销售实现2.4亿平方米，同比增长33.1%，其中住宅销售2.18亿平方米，同比增长35.6%，实现销售金额 1.85万亿元，其中住宅销售1.61万亿元，分别同比增长54.1%和60.3%。2016年4月，销售面积增速由Q1的33.1%升至 36.5%，销售金额增速由Q1的54.1%升至55.9%。从数据可以看出：一、住宅销售在商品房成交中占比极高；二、整体而 言，商品房销售仍呈现回升的态势。 图 1 ：商品房销售仍呈现回升的态势 图 2 ：住宅销售占比极高 数据来源 ：Wind ，海银投资研究中心 数据来源 ：Wind ，海银投资研究中心 在整体销售持续回升的带动下，统计局公布的较为狭义的商品房待售面积自3月份开始环比下滑。根据公布的而数据， 截止今年2月份我国商品房待售面积7.39亿平方米，是2000年以来的历史最高点，其中住宅面积4.66亿平方米，占比 63%。但进入3月份，待售面积开始出现下滑，3月份环降415万平方米，其中住宅环降652万平方米，4月份环降826 万平方米，其中住宅环降894万平方米。可以看出，住宅待售面积降幅大于整体，表明库存下滑主要受住宅销售上涨带 动。与量相呼应，商品房待售面积持续下行，增速由去年初的24.4%降至4月份的10.7%，其中住宅待售面积由23.4%降 至4月份的4.5%，住宅库存增速下行的速度亦快于整体。 图 3 ：住宅待售面积月环比跌幅大于整体 图4 ：住宅待售面同比增速降幅大于整体 数据来源 ：Wind ，海银投资研究中心 数据来源 ：Wind ，海银投资研究中心 分城市线来看，30大中城市1-4月份商品房销售面积为9138万平方米，同比增长50%。其中，一线城市1592万平方米， 同比增长21%；二线城市5402万平方米，同比增长70%；三线城市2144万平方米，同比增长34%。我们发现仅有一线城 市增速较1-3月份的30%出现大幅下滑。进一步观察当月数据发现，4月份30大中城市当月销售面积环比减少193万平 方米，其中，一线城市环比减少102万平方米，三线城市环比减少97万平方米，而二线城市环比增加6万平方米，再创 历史新高。 图 5