2007年葛洲坝集团地块初步调研与发展思路.docVIP

葛洲坝集团房地产开发有限公司 [小溪塔122(1-4)号地块] 初步调研与发展思路 深圳鼎成房地产经纪有限公司 承蒙信任，我司于2007年7月取得贵司[小溪塔项目]竞标邀请函，同时开始展开项目前期市场调研与项目定位等相关工作。 针对本项目的地块条件及相关情况，我司进行了初步的市场调查和分析论证，对项目未来开发方向提出了基本发展思路。 现特向贵司提交《项目初步调研与发展思路》报告，供贵司决策时参考，关于项目的总策略报告及其它建议将与贵司达成正式合作意向后再行提交。 专此奉达！ 深圳市鼎成房地产经纪有限公司 观 政 策 2005-3 中央政府工作报告指出整顿房地产市场次序,治理房价过快增长的势头 执行力一般 2005-3 国务院颁布《关于切实稳定住房价格的通知》 执行力强 2005-4 国务院办公厅规定:国家级开发区禁建商品房 执行力强 2005-4 国务院出台《进一步加强房地产市场的宏观调控》 执行力强 2005-4 国务院办公厅发布《关于促进国家级经济技术开发区进一步提高发展水平若干意见的通知》 执行力强 2005-4 国土资源部开始将《2005年国土资源利用计划》下达各地 执行力强 2005-5 建设部/发改委七部委联合发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》 执行力强 2005-5 建设部发布了进一步加强稳定住房价格的通知 执行力强 2005-5 财政部/国家税务局联合下发《关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》 执行力强 2006-5 6项措施稳定房价,包括金融,住房供应结构调整等措施 —— 2006-7 六部委限制外资条例正式出台 执行力强 2007-5 物权法 —— 金 融 税 收 政 策 2005-3 中国人民银行对二次置业者提高住房首付,对三次置业者提高贷款利率 执行力一般 2005-3 房地产新的征税制度确定,首选地级城市试点 执行力一般 2005-3 央行调整房地产贷款利率及首付比例 执行力强 2006-1 征收房产交易个人所得税 执行力强 2006-4 央行再次提高房地产贷款利率 执行力强 2006-7 央行再次提高房地产贷款利率 执行力强 2006-7 国税总局发布《关于住房转让所得税征收个人所得税有关问题的通知》 执行力强 2006-9 别墅类房地产开发项目用地被明令禁止 执行力强 2007-1 新增建设用地土地有偿使用费提高一倍 执行力强 1.2 宏观政策分析 1.2.1宏观政策趋于严厉 近几年来,国家针对房地产市场出台了一系列宏观调控政策，而其中以国务院及建设部等九部委近期先后发出的“国六条”及其“15条措施”尤为严厉，根据这一趋势，可以预见未来的调控政策有可能更为严厉。 1.2.2对商业地产开发或是利好 事实上，本次出台的“地产新政”主要是针对住宅市场的全局性宏观调控；而处于“平行线”另一边的商业地产开发，也将出现触一发而动全身的应激反应。由于“新政”调控效应将挤出部分投资于住宅市场的资金，从而使之转向目前受调控影响较小的商业地产，这对商业地产开发有可能将是利好。 二、宜昌房地产市场研究 1、宜昌城市概况 1.1宜昌概要 位置——“三峡门户”/“川鄂咽喉” 历史——宜昌至今建城已有2400多年 地貌——大致构成“七山一水二分田”的格局 城市定位——“世界水电之都”,全国最大的水电能源基地 旅游名城——全国11个重点旅游城市之一 长江要津——港口为长江八大港口之一 『地理位置』:长江经济带中，宜昌已经成为鄂西/湘北/渝东的区域经济中心。东接武汉，西连重庆，宜昌是东部发达的经济科技与西部丰富资源的结合部，是国家实施西部大开发战略由中线进入西部的起点，也是湖北“大三角”战略的一个重要支撑点，葛洲坝电站就在宜昌城区，而举世闻名的三峡工程仅离城区38公里。 『交通』:宜昌已形成了水陆空立体交通体系，宜昌港口为长江八大港口之一；318国道横贯全境，宜黄高速公路延伸至三峡坝区，焦柳铁路在枝城与长江交汇，三峡机场是全省重要的航空港，宜万铁路也在建设中。随着西部大开发战略的实施，宜昌将新增沿江铁路/沿江高速公路/沪蓉高速公路以及川气东输工程等四大通道，构筑沟通东西南北的重要交通枢纽. 1.2宜昌经济现状及发展趋向分析 1.2.1宜昌房地产总体发展态势 2006年全市共完成房地产开发投资39.18亿元,比上年同期增长23.6％。逐年增长的房地产投资总量说明了近年宜昌房地产投资保持较快的增长势头。 1.2.2宜昌房地产现状分析 国家宏观调控一周年后，各地房地产市场逐渐回暖。国