2008年上海市闵行吴泾镇地块产品策略1.pptVIP

“竞合”策略 以万科的品牌号召力，和紫竹森林半岛的规模，项目与其直面竞争胜率是很低的，我们应该利用紫竹森林半岛对于整个区域规划的提升作用，和万科市场领头羊的示范，共同把市场做熟； 在竞合关系中，我们共享自然资源、市政资源、商业资源和人脉资源，只有进行区域联合，充分发挥每个项目不同的资源优势，提倡资源互补，避免资源浪费，才能降低开发成本，大幅拉升区域的整体品质； 共同“造市”，需要竞合，房地产商品所固有的不可移动性，意味着只有聚气才能聚财，只有制造“热点”地区，才能造就区域市场的整体繁荣和规范；这样才能达到资源整合、共同做大的目的 。 区域人口属性 现有人口结构 常住人口 其他流动人口 总计 45089 30000 75089 未来人口结构 紫竹园区人口 浦江森林半岛 花园小城 交大、华师大等高校 其他人口 合计 40000 20000 3894 13000（其中教师5300人） 50000 288983 未来人口构成主要由紫竹园区、高校、各个居住区和当地居民组成 未来可能导入的人口总计为28万之余，其中含13万学生人口 对于居住项目的导入人口而言，紫竹园区的4万人和高校5300人教职工人口将是潜在的挖掘对象 未来不断导入的人口将成为本案主要的、稳定的客源，而且这些人口的综合素质较高，具备不断升级的基础 研究框架 区域交通属性 区域产业属性 区域人口属性 区域规划属性 住宅市场机会分析 商业市场机会分析 办公楼市场机会分析 项目定位 功能建议 产品建议 土地属性研究 市场机会分析 物业发展建议 客户研究分析 客户来源分析 客户购买行为分析 客户购买心理分析 市场机会论证 1 3 住宅市场论证 商业市场论证 办公楼市场论证 重点个案研究 2 4 住宅市场论证 住宅市场 宏观市场 区域市场 供应特征: 供应多集中在江川板块,以多层、小高层为主力,别墅项目稀缺; 销售特征: 区域小户型、低总价项目热销，200万以内联排别墅去化情况较好； 价格特征: 板块目前销售均价由万科花园小城拉升至9000元/平方米； 客户特征: 闵行、徐汇区居住的本地客源；在市区上班的新上海人；紫竹园区工作的职工以及周边大学校区的教职工。 未来供应 未来供应量达217.5万平方米,竞争激烈： 2008-2010年闵行区住宅可售量将达到576万平方米；江川紫竹板块供应量较多，为1599836平方米，占总体供应的24%。 华泾板块未来几年供应较大，达57.56万平方米，08-09年每年供应量较为平均。 对本案的启示 注重产品人性化设计和社区整体品质,树立品牌想象; 普通住宅受宏观政策扶持，区域小户型、低总价房型热销，应打造此类物业达到顺利消化； 未来市场竞争激烈，应考虑走差异化路线，区域别墅项目稀缺，应适当考虑开发此类物业并控制开发比重； 上海住宅市场理性回归，本区域将凭借未来规划、人口导入等因素而呈现长期的发展潜力。 价格走势：近两年呈现持续上涨的趋势，至07年末达到10966元/平方米的高点，同比大幅上涨了22%；紫竹板块供小于求,受区位影响板块成交价格略低,2007年为6237元/平方米; 需求市场:需求旺盛,市场一度出现供不应求的状态.2007年第四季度受宏观政策影响供需明显减少,市场向理性回归； 闵行区宏观市场研究 供需量： ⊙ 06年房地产市场开始复苏，刚性需求得到释放; ⊙ 07年市场投资性需求增强，市场需求增长幅度大，供不应求局面持续显现，近期受宏观政策影响，07年四季度供需较前两季度减少明显。 价格走势： 闵行区住宅价格在经历了05年的低谷后，在市场需求增长下，近两年呈现持续上涨的趋势，至07年末达到10966元/平方米的高点，同比大幅上涨了22%。 供需量： ⊙ 07年1－12月，闵行各住宅板块内 ，以颛桥板块供应需求最为旺盛；江川紫竹板块年度供应面积则为405354 (㎡)，成交面积603028 (㎡)； 价格走势： 闵行区各住宅板块价格在市场需求增长下，呈现持续上涨的趋势，07年1－12月，成交均价分析中可以看出 ，除马桥因别墅项目较多，提升了总体价格水平外，其余各板块的 成交均价均高于8000元/M2；但江川紫竹板块因其地理位置相较于其他板块略为欠缺，受交通等因素影响，其成交均价仅为 6237.09元/M2. 闵行区宏观市场研究 竞争板块住宅市场研究 根据项目的地理位置，下面选取与项目地段关联度高的板块，进行分析 竞争板块住宅市场研究／分布特征 分布特征: ⊙ 与本案关联度较高的板块整体供应量不多； ⊙目前以个案计,分布主要以江川板块最为集中; ⊙ 本项目周边供应量稀缺，仅万科阳光苑一例，总建筑面积约24万平方米。 项目名称 板块 地址 假日景苑 江川 金平路328弄 畅馨园 江川 剑川路1099