2008南阳港岛公司内乡郦都小区营销策划报告.ppt

市场调研 一、内乡概况 二、经济发展走势 各项经济指标显示，内乡正在加快改革与发展的步伐，经济运行呈现良好的发展态势。 而良好的经济发展态势为内乡房地产业的发展提供了良好的宏观经济环境。 三、经济发展目标 在2010年前要把内乡县城建设成为南阳地区经济繁荣、文化发达、科技进步、城乡共荣、环境优美、产业配套和社会安定的欣欣向荣的现代化小城市。结合“一山一衙”景观，做好“一河两岸水脉长廊”建设；“一河两岸串珠式滨水景观”建设；古县衙仿古步行街建设；黄水河、螺蛳河、牡珠河等湍河支流特色水域建设；宝天曼景区配套建设；县衙大街古文化传统一条街建设；地质广场景观轴建设。 项目价值勘探 项目价值研判Research 精顺业绩 愿以实力为盾， 与港岛共创内乡地产传奇！ 入伙仪式 1 公关活动 质量鉴证月活动 2 公关活动 请有关单位对产品进行质量鉴定，坚定客户的购买信心。 第六阶段：清盘期 工作重点内容： 凭借楼盘竣工，深挖前期所积累的客户资源， 促使客户尽快成交。 推广语 “毫宅生活，向水榭华庭看齐！” “港岛公司，品质荣耀内乡” …… 促销策略 阶段性赠送管理费计划 为了在一定程度上减轻客户购买的心理压力，可考虑阶段性地赠送两年至三年管理费的方式（可将这部分支出的成本先打入楼价，而客户对于楼价增加几千元/套并不敏感，多会认为是发展商让利），而两、三年后等市场上更普遍地接受管理费贵的事实以及业主的经济积蓄又上一个台阶时，收取合理的管理费已不会是太大的问题。 1元车位拍卖会/ 1 公关活动 对车位进行1元人民币拍卖，主要针对待购的意向客户，条件是须购买水榭华庭一套以上（可以和其他客户联合参加拍卖会） 推广总体费用安排/类别 结合推广策略 户外约20%，即36万元 报纸包括夹报约15%，即27万元 活动45%，即81万元 销售物料10%，即18万元 其他10%，即18万元 总体费用约：1600×140000×0.8%=180万 附表1：项目销售前准备工作进度计划表 认购书、五证二书、、合同等 港岛 销售文件准备 13 港岛 物业管理的制定 12 包括讲解 我司 楼书派送 11 我司 广告计划实施 10 双方 销售价格表制定 9 我司 宣传单页派送 8 我司 广告营销计划 7 我司 排号认购活动策划 6 项目形象、卖点展示 我司 楼书设计制作 5 项目形象、卖点 港岛 宣传单页印刷 4 沙盘、模型、展板 港岛 销售接待中心设置 3 我司 销售人员招聘、培训和专项培训 2 与我司合作 港岛 销售部门组建 1 备注 负责部门 时间 工作事项 序号 我司建议 港岛 样板房装修 24 港岛 按揭银行及方式确定 23 我司 销售人员安排 22 港岛 销售收款计划 21 我司 销售要点、统一说辞的培训 20 统一服装 我司 服装选型、定做 19 旗帜、导视牌等 我司 销售环境布置 18 我司 胸卡、名片、手提袋 17 我司 施工围墙、现场气氛营造 16 购房知识、项目介绍 我司 业主培训活动策划 15 我司 销售物品计划和准备 14 附表2：近期阶段工作安排计划表 营销策略制定 5 定期市场调研 12 VIP卡设计、制作 11 LOGO、胸卡、名片、手提袋VI设计 10 客户调查问卷 9 宣传单页派送 8 楼书、DM、单页设计及印刷 7 形象广告设计 6 价格方案制定 4 工地现场广告设计（围墙、引导旗等） 3 售楼处设计方案及装修 2 销售人员考核 1 工作事项 序号 案名 双溪上城 水榭王城 左岸新城 刘禹锡的《陋室铭》：山不在高，有仙则名。水不在深，有龙则灵。 在定位明晰，案名和推广口号确定之后，我们来看看我们的项目究竟能卖到一个什么样的价格。 价格策略 ◎不能启动市场的价格会造成项目市场“颓势”, 随后的营销运作就会非常被动，你再说好，人家说了，你好怎么没人买啊。 ◎不打压对手的价格，别人一定会动了你的奶酪,一定要乱其阵脚，分流他的客户。 ◎虽考量利润，但也不能上来就把自己逼进价格死角，在初期的价格制定上，一下子拉的过高，就没了后期闪转腾挪的余地，难以做到在价格上进可攻，退可守。 定价的市场环境 本文前文提及，内乡在售和待售的项目较多，市场竞争非常激烈，即使开发的小型楼盘由于其价格优势，也将分流本项目的一部分客流。 此外从项目自身品质及发展前景来看，本项目以领先内乡其他楼盘的姿态出现，并且随着城市规划的发展，周边配套的逐步完善，使该区楼市具更大的发展潜力，体现在价格上应该高于内乡其它楼盘的价格。 即价格既要高于内乡其他楼盘水平，以体现项目产品优势，合理达到贵司的期望，又不能脱离市场情况而一味走高