2008年2月宜宾市黄桷坪花园营销策划方案.docVIP

黄桷坪花园营销 策划方案 概要 黄角坪花园一期项目已进入销售前期准备阶段,为了保证销售工作系统有序的进行,保证销售进度,本方案在对宜宾白沙组团市场情况进行缜密调查的基础上,对项目机会与问题进行了审慎分析,对市场营销策略进行了详细规划,使黄角坪花园的特性更加突出,以合理的价格,有效销售手段早日完成销售任务,达到销售目标。 第一部分：项目市场状况分析： 一、项目特性分析： 项目技术经济指标： 具体内容详见规划资料 目建筑布局及结构： 1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、9#号楼将8#、10#号楼围在中央, 共同组成一个整体,其中10#号楼为11层(10+1F)，其余为多层。 装修和设备： 1）外墙：面砖、涂料。 2）内墙：公共梯间、电梯间、走道墙面为乳胶漆；其余房间室 内为水泥沙浆墙面。 3）顶棚：公共梯间、电梯间、走道顶棚为乳胶漆顶棚；其余房 间室内为水泥沙浆顶棚。 4）地面：：公共梯间、电梯间、走道为地砖，其余房间室内为水 泥沙浆找平面。 5）门窗：入户门为钢质防盗门；外墙门窗为塑钢门窗；户内门 为预留门洞；室内跃层楼梯和所有栏杆由买受人二次装修时自理。 6）楼梯：步行梯、电梯。 项目配套状况： 1）项目自身配套包括物业管理和项目小区设施配套完善。 2）市政配套设施,项目紧邻的道路、桥梁系统正在完善之中，项 目供水、供气系统安装入户，配电、闭路、电话、网络系统安装到户外。 物业管理状况： 严格按照规定和相关标准进行物业管理，确保业主的安全问 题，认真为业主负责。 二、区域环境特性分析： 1、区域性质： 项目所在白沙组团平坝区域,是一个正在大力开发的新新区 域,该区域内各种配套设施相对不完善,都在建设中。 2、位置特性： 本项目位于黄桷坪大道二段东南侧,学堂路、希望路、池路围合范围内，地处平坝居住区，周围地块均为规划的居住用地，除背靠山丘之外，出行地势（主要指宜宾市区方向）较平坦。 3、交通及人流： 通过紧邻项目的黄桷坪大道南段，可以最便捷连接城市中心市 区（10分钟）,项目往主城区方向2公里左右即连接菜园坨长江大桥，菜园坨长江大桥预计将年分钟左右车程就可达南岸东区 4、通过严格的售前项目培训提高销售服务水平，可考虑物业服务 部分前期介入，利用软性服务提高项目硬件的档次感，加强消费者对项目价格和硬件设施的认同感。 5、及时的通过销售部门反馈客户意见，利用开工的时间差迅的对项目进调整和修改，使项目与市场的变化相适应。 第三部分：项目定位策略 项目市场定位 立足于项目周边环境和所在区域的实际情况以及调查所得的数据,得出项目的市场定位结论，建议将本项目定位在中偏高档。 产品功能定位 建立在市场调查所得数据基础上，建议将本项目定位为一个自身配套设施完整，周边相关配套设施正在完善的一个位置。 三、项目价格销售策略 价格制定思路： 根据本项目前期成本估算结合市场情况和所在区域内房价 综合定价。 整个销售期中总价格策略： 在项目前期销售所得情况的基础上，建议采用“中开高走”的产 品价格策略，鉴于前期的销售火暴情况，在开盘前期以偏中的价格吸引消费者前来购买，然后在销售正式进入轨道和项目配套设施逐渐完善之后，将价格提升，以扩大销售的利润。 影响本项目价格的主要因素： 1）土地成本； 2）工程造价（建设成本）； 3）产品供求因素； 4）预期利润。 具体情况参照项目预算方案。 4、项目销售价格预算： 项目所在区域市场情况 受政府行为影响和自身配套在逐渐完善情况的影响之下，就本项目前期销售和旁边金凤凰花园销售情况分析，本项目所在地段非常受消费者欢迎。 成本构成 具体情况参照项目成本预算方案。 （3）目标客户收入情况： 1）部分知识分子以及企业中层管理人员的经济收入比较高，普遍的收入达到2000元。 2）普通公务员和企业职工的月收入一般平均在1000-1500元左右。 3）工人月平均收入约在800-1200元。 4）投资者资金情况不好把握。 (以上数据根据部分调查数据内容所得,具体与现在实际情况可能有出入,以调查数据为准) （4）周边竞争楼盘情况 目前，在本项目周边有三江家园、黄桷坪家园、金凤凰花园以及 鼎业地块等已建或在建项目。 （5）企业对项目的计划利润、资金回收期等 具体情况详见项目预算方案。 5、项目调价计划及价格方案： 调价计划：在开盘前期以偏中的价格吸引消费者前来购买，然后在销售正式进入轨道之后，逐渐将价格提升。 价格方案：项目价格参照旁边的成中·金凤凰花园（平均在 1861元/平方米左右），同时