2008年上海市闵行吴泾镇地块产品策略4.pptVIP

房间都是房子的重心。除了餐饮区和休息区，娱乐或者书房也添加为家居一部分。这一空间可分隔用作客厅（如，以备父母来访）。 这样的公寓也可作为老年人的家居选择，因为他们也有自己的需求，也想拥有大的房间，因为他们大部分时间都呆在家里。娱乐/书房亦可作为休息室，也是以备孩子们的来访。 市场比较法：运用相类似的项目作为样本，通过对影响房地产价格因素的分析及修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格； 根据区域在售项目具体情况，设定调查范围，按照成功原则，遴选了不同的项目样本。 定价修正思路：同一项目中，联排别墅的售价对小高层住宅的修正系数一般是1.2-1.3； 考虑到项目地块较为狭长，且连排别墅的区域无法与公寓区域完全分隔，我们采用1.2倍这个保守系数； 同一地段中，loft的产品的售价对平层产品的修正系数一般是1.3-1.4，考虑到loft是40年的土地使用期，取低值1.3； 产品类型 业态组合 比例 面积 （平方米） 小计 （平方米） 经营方式 特色公寓 (Live Loft) 公寓 70% 20000 20000 销售 特色商业街 (Live Block) 时尚青年 2% 700 8000 出租/销售 潮流精品 5% 1500 餐饮 (会所部分功能) 15% 4000 休闲娱乐 (会所部分功能) 4% 1000 社区配套 4% 800 合计 —— 100% 28000 28000 —— 商业产品策划/业态比例建议 商业产品策划/ Live-Block示意 创意商业街区 商业产品策划/ Live-Block组合 创意商业街 融酒吧、餐饮、娱乐一体 商业产品策划/ Live-Block内部空间示意 商业产品策划/ Live-Block产品补强建议 建议商业街内部增加经营性空间，形成露天咖啡座等，可增加公共交流空间，并可创造一部分收入。 商业街屋顶平台的利用和美化，建议商业街的屋顶平台可以无偿让各组团院落的主力商户使用，这样既可以扩大经营面积来吸引主力商户进驻，主力商户为更好的经营以及自身品牌考虑必定会妥善装修和美化，开发商不用花钱就可达到即美化屋顶平台吸又引主力商户的目的。 商业产品策划/ Live-Block产品补强建议 LOFT连通的裙房部分，可考虑设置屋顶花园，以增加绿化面积，并可减弱LOFT部分立面所带来较生硬感觉。 建议本项目商业街绿化多采用小组团景观，注意细部的处理并达成移步换景的效果，水景中要考虑声光电完美组合。 各商业组团的立面可考虑适当增加花架等，以增加绿化面积和增强景观性和趣味性。 商业产品策划/ Live-Block产品补强建议 适当注意商业街地面的处理，可采用不规则有联系性的图案，以增强人流的引导，也可考虑适当位置预留空地或墙面，为创意人士提供涂鸦的空间。 有效利用LOFT商业裙房，增加人流引导和方向指示，以便使商业街形成开放式的氛围，而不仅仅作为本项目的内街形式出现。 商业街适当位置设立导向系统以及商家指示系统。 Live-LOFT 融办公、居住于一体 商业产品策划/Live-LOFT概念示意 Live-LOFT 融办公、居住于一体 商业产品策划/Live-LOFT概念示意 公寓产品价格拟合 万科花园小城目前成交均价8700元/平方米，合生城邦7600元/平方米； 本案价格推算=以项目A为参考的定价×A权重+以项目B为参考的定价×B权重 =8019元/平方米 根据市场价格拟合，本项目公寓产品的现时价格水平应该在8000元/平方米左右。 产品价格 / 价格推算 0.96 　 1.08 　 100% 合 计 0.09 0.90 0.12 1.20 10% 主题提炼 0.11 1.05 0.10 0.95 10% 配套设施 0.14 0.90 0.15 1.00 15% 房型设计 0.14 0.90 0.17 1.10 15% 立面设计 0.13 0.85 0.18 1.20 15% 社区景观 0.11 1.10 0.09 0.90 10% 外部环境 0.12 1.20 0.11 1.10 10% 区域位置 0.14 0.90 0.17 1.10 15% 建筑单体 比较 系数 拟合 程度 比较 系数 拟合 程度 合生城邦 万科花园小城 权 重 　 比较内容 小高层公寓产品定价 产品预期销售均价为 8000元/m2 联排别墅产品定价 产品预期销售均价为 9600元/m2 LOFT公寓产品定价 产品预期销售均价为 10400元/m2 考虑到本案量体较大，本项目价格策略拟采用低开高走的价格策略，以上定价均为第一期推出均价； 以上价格均为毛坯房价格； 商业建议持有。 产品价格 / 预