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基于蒙特卡罗模拟技术的房地产项目经济评价 　　摘要： 房地产项目经济评价是房地产项目可行性研究的重要组成部分，合理有效的经济评价有利于促进房地产项目的建设和融资。房地产项目的经济效果受到很多不确定因素的影响，对不确定因素的概率分析能够帮我们更好的识别和判断不确定性的程度及变化规律。本文以具体房地产项目为例，将蒙特卡罗模拟技术与matlab相结合，分析评估了项目净现值、内部收益率两大主要不确定因素的变动情况和规律，证明了蒙特卡罗模拟技术在房地产项目经济评价的适用性和可靠性，以此希望对之后的研究提供参考 Abstract： The real estate project economic evaluation is an important part of real estate project feasibility study. Reasonable and effective economic evaluation is beneficial to promote the construction and financing of real estate projects. Real estate project economic effect is affected by many uncertain factors， the probability analysis of the uncertain factors can help us to better identify and judge the degree of uncertainty and the rule of change. Based on the specific real estate project as an example， the Monte Carlo Simulation technique combined with MATLAB analysis and evaluation of the project net present value， and internal rate of return rate two major uncertain factors changes and rules. It is proved that the Monte Carlo simulation technique in the applicability and reliability of the economic evaluation of real estate project， hoping to provide a reference for later research. 关键词： 房地产项目；不确定因素；经济评价；蒙特卡罗模拟技术 Key words： real estate project；uncertain factors；economic evaluation；Monte Carlo simulation technology 中图分类号：F293.35 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2016）33-0039-05 0 引言 房地产业作为支柱型产业之一，对我国国民经济的发展起到巨大的促进作用。房地产开发项目经济评价，就是利用一些特定的经济参数和分析方法，对拟建项目的财务可行性和经济合理性进行分析论证，从而为项目的决策提供经济方面的依据。因此，合理有效的经济评价能够极大的促进房地产项目的建设和融资[1] 用于计算房地产项目经济评价指标的基础数据往往都是预测或估算的，具有很大的不确定性，因而造成得到的经济评价指标也具有不确定性。房地产项目经济评价指标是对房地产项目经济效果的数值描述，所以指标的变动情况及规律将是我们重点去研究的内容。采用定量分析的方法对房地产进行经济评价会产生较大的误差。蒙特卡罗模拟技术则是在概率分析的基础上建立模型，利用多次模拟仿真对项目进行经济评价，它能够有效地处理不确定性因素，并得到相应的统计分析图。将蒙特卡罗法用于房地产项目经济评价能够得到较为可信的结果[1-2] 1 房地产项目经济评价影响因素分析 房地产项目的经济评价发生在项目决策前，是项目可行性研究的重要组成部分。通过大量阅读文献资料，本文总结归纳出影响房地产项目经济评价效果的不确定因素主要表现在以下几个方面[3]： ①时间类参数。包括开发活动的起始点，准备期、开发期、建设期、出售期、出租经营期的起始时间点以及持续时间长度等 ②投资相关参数。包括房地产开发贷款的贷款利率、建设投资额、资本金投入比例等 ③收益相关参数。包括租售价格、出租率或空置率等 ④评价标准参数