2010上海复地金光北项目定位补充建议.pptVIP

地处普陀区，属于次中心区域 毗邻中环线，通过中环自驾车出行便利 1.29容积率，低密度 临桃浦河，有一定借景优势 复地品牌优势 限高16米，对产品规划限制较大 片区整体环境较差，非传统豪宅区域 区域几无生活配套 周边建有大规模的经济适用房 夹在沪嘉高速、沪宁铁路、中环当中，仅有祁安路隧道一条可行道路，公共交通配套滞后 片区以国际名品城为主，周边大华、万里、大场，以中环一号、梧桐城邦等为主，未来数年内供应量较，本项目要实现高溢价，必须在产品竞争力方面全面超越周边项目　 片区高端客户需求旺盛，未得到有效满足 中环、片区2年内供不应求市场状况将会持续 中环价值洼地，存在升级效应和补涨空间　 S项目优势 W项目劣势 T市场威胁点 O市场机会点 2、项目核心难点及竞争策略 竞争策略： 将低层产品创新做到极致 本项目限高18米 地块 属性 地块规模 占地面积不足4万㎡，规模偏小 相邻关系 地块东北侧临天然河道和规划绿地，有一定借景条件 地块指标 项目容积率1.29，同时对建筑有限高要求，这对项目未来可规划的产品类型有较大影响 项目核心难点1：限高指标十分苛刻 常规思路：小高层+联排/双拼产品组合 ×此路不通 创新思路：叠加、大平层、联排…… √此路可行 竞争策略： 塑造区域住宅奢侈品/复地第一豪宅 普通多层公寓、花园洋房 项目核心难点2：区域整体环境差 产品售价：极难跳脱周边公寓售价 ×此路不通 产品售价：将豪宅气质做到淋漓尽致，可强力突破区域售价限制，实现高溢价 √此路可行 地块 属性 周边环境 经济适用房、棚户区、工业区环抱 交通干道围合 沪嘉高速、沪宁铁路、中环围合，仅有有祁安路隧道一条可行道路 片区无高端项目 目前片区公寓最高售价为2.2万元/㎡，片区非传统豪宅区域 3、方方产品定位结论 方方产品定位结论：红郡模式+科技系统 容积率约0.80 联排： 1.92万㎡ 叠加： 1.13万㎡ （即建筑面积 之比约 6：4） 联排主力单套面积：210-240 ㎡ 叠加主力单套面积：180-200 ㎡ 万科红郡 设计公司根据此方向强排方案及经济技术指标，实际容积率0.971 4、中原产品定位结论 中原产品定位结论：大平层 容积率约1.29 全部为大平层 单套面积： 200-400 ㎡ 主力单套面积：320-350㎡ 绿城留庄 设计公司根据此方向强排方案及经济技术指标，实际容积率1.277 5、设计公司产品排布推荐方案 上海区域公司与设计公司沟通强排方案：叠拼+混搭大平层 容积率1.284 全部为大平层 叠拼：混搭产品面积比　 ３７.８３：６２.１７ 叠拼：混搭栋数比　１４：１５ 混搭产品包括，其中 底Tｏｗｎ所占　１１.５９％ 平层所占　３３.１２％ 顶复所占　１７.４６％　 设计公司根据此方向强排方案及经济技术指标，实际容积率1.284 6、几种产品定位测算比较 　 方案1 方案2 方案3 物业类型 叠拼+混搭大平层 （设计公司强排） 红郡模式： 叠拼+双拼+联排 （方方推荐） 留庄模式： 纯大平层 （中原推荐） 主力户型面积 ≤144、180-200㎡ 180-200、367㎡ 320-350㎡ 可售面积合计 总面积48860㎡ 叠拼18480㎡,毛坯 大平层30376.1㎡,精装 总面积36900㎡ 叠拼23760㎡,精装 联排1464㎡,毛坯 双拼11676㎡,毛坯 总面积48600㎡ 大平层20000㎡精装 大平层286000㎡毛坯 容积率 1.284 0.971 1.277 楼面地价 18000元/㎡ 24000元/㎡ 18000元/㎡ 各物业售价 叠拼(毛坯) 35000元/㎡ 大平层(精装)35000元/㎡ 叠拼(精装)39000元/㎡ 联排(毛坯)40000元/㎡ 双拼(毛坯)45000元/㎡ 大平层(精装)35000元/㎡ 大平层(毛坯)30000元/㎡ 总现金流出 15.42亿元 14.50亿元 14.85亿元 总销金额 17.17亿元 15.12亿元 15.59亿元 总利润 1.68亿元 0.61亿元 0.74亿元 项目整体IRR 44.17%（融资状态） 29.24%（融资状态） 34.04%（融资状态） 方案1/2/3均为设计强排方案，其中方案2较方案1、3损失约12000㎡可售面积，损失毛利润约3亿元。 另一备选“容积率0.67左右，纯联排”方案，可售总面积约为25500㎡，测算其楼面地价约35000元/㎡，即使售价达到50000元/㎡高价（同大华梧桐城邦独栋别墅目前售价），其总毛利润过低，此方案不可取。 3种产品定位测算比较 7、几种产品定位优劣势比较 类型　 方案1 叠拼+混搭大平层 容积率1.284 方案2 叠拼+双拼+联排 容积率0.971 方案3 大平层