2010三亚翠屏国际凤凰水城南城推广.pptVIP

区域客户购买目的分析： 长三角地区客户分析 长三角地区属于我国国内经济较发达区域，随着近年来经济的大 力发展及人们对生活品质质量的不断攀升，已经出现了一大批区域外 购房置业的客户群体。由于该区域的房地产发展较为成熟，因此客户 在购买岛内住宅时投资兼自住的比重会较高。他们也有一定经济实力 购买我们目前房源。 不利因素 随着今年以来整个中央政策针对海南市场的不利影响，以及社会 舆论对海南市场的诸多评论。 因此目前大多长三角地区客户尚处于一种观望状态。 结论 2010年销售难点： 1、实用性居住需求被扼杀 由于目前海南房地产市场经历09年高速增长导致房价上升过快 这导致大量原本打算海南购房置业的人群止步。 2、政府多方举措遏止海南楼市高速增长 海南房地产市场历来受政策影响波动巨大，在10年初期，中央 一系列的针对海南房地产市场的政策干涉以及一系列抑制房地 产快速增长的相关举措，这对于目前处于风口浪尖的海南楼市 而言举步为艰。 3、投资客群在观望 随着全国各大媒体在针对海南高房价的讨论，这已使得大量投 客户群体对海南市场望洋兴叹，保持观望状态。 4、岛内无刚性需求支撑 整个海南岛内常住民有限，本地市场对整个海南房地产市场需求 起不到任何作用。 2010年海南市场举步维艰，政策导向影响太大。 销售整体战略思想： 步步为营 稳步发展 建立品牌 撬动市场 整年度销售目标（2010年4月1日~~2010年12月31日） 保底销售：6亿 争取目标：8亿 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 保底销售4000万 保底销售1.8亿 保底销售3.8亿 目标5000万 目标2.5亿 目标5亿 由于目前整个海南市场受政策性影响因素较大，而整个2010年的市场环境变化不可控因素较多， 因此我们就针对2011年整体销售指标决定于2010年待整个市场状况更加明确后，再行制定。 判断：由于09年市场火暴状态的影响，因此我们认为整个2010年应该属于调整年。因此我们认为 2011年市场将会有所回暖。因此我司对2011年整体销售依然保持充足信心。 目标设定说明： 1、旅游业状况参考法则 由于海南房地产市场至经历了09年颠峰期回落，因此我们已经不 能将09年这个特殊年份历月销售业绩作为业绩指标参考依据。 而往年海南市场整个销售波动期是跟随整个进入海南市场旅游季 节所波动。因此整个海南市场旅游高峰期则是从10月份之后才开 始。 2、舆论因素参考分析法 由于今年进入2月后，整个海南房地产市场“关注度”过高。因此这 种舆论面的影响我司分析将会在整个10年上半年将会持续性影响。 市场的观望状态依旧明显。 3、政策面参考分析法 随着中央对海南楼市的关注度高，因此整个海南政府对国际旅游岛 的发言也至2月后从高调论述转为低调。因此我司判断在整个新闻 媒体界依旧非常热衷地“关注”着海南房地产状况的时刻，整个政府 层面也不会出台更多的有利于海南楼市的政策新闻。 三、分阶段营销手段措施 第一阶段：2010年4月1日~6月1日 战略部署 积极备战 苦练内功 蓄势待发 保底销售指标：4000万 目标：5000万 背景分析： 1、由于该阶段处于产品销售的断档期，所剩余可销售的产品仅为 双拼类独栋别墅产品。而目前该类产品受到诸多方面因素的影 响。因此其销售去化速度不容乐观。 2、由于公寓类产品目前尚未取得预售许可证，特别在这种社会舆 论高压状态下，针对该批房源的推广也不容大张旗鼓。因此该 阶段也属于本盘销售的低谷期。 3、由于本司该阶段刚接手本盘销售，因此在人员安排，销售管理 项目熟悉都需要有一定的适应调整期。 具体工作安排 2、销售人员培训工作 公司文化培训 项目说辞培训 销售技巧培训