2009阳光美基海口项目发展定位报告.ppt

一梯两户、，完全方正户型，空间利用率较高 上海新浦江城 内凹阳台 开放式餐厅 观景飘窗 观景客厅 采光厨房 公建性外立面下的户型处理：方正户型、内凹阳台、（270度）观景飘窗 精致景观公寓领先海口市场 户型面积在38-47平米以内，明厨设计，保证舒适； 以景观为第一保证要素，延长景观面； 可作为产权酒店和服务公寓的发展方向。 75-140平米的精装loft公寓，使用率超过140%，买一层送一层； 销售价格为21000元/㎡ ，高出平层价格2500元/ ㎡； 面积小，总价可控，尺度感和舒适性均好，北京气候恶劣，因此户外空间有限，本项目可做优化，可作面向初期投资者和度假客户推出。 高层LOFT景观公寓领先海口公寓市场 70平米 70平米 90平米 高价值LOFT高层领先海口 高舒适功精致高层领先海口 保证海景资源最大化； 自然通风，非景观单位朝南； 超大主卧设计，大阳台大凸窗保证景观面； 规划以舒适、景观为核心。 高舒适功精致高层领先海口 客厅主卧景观面、采光性良好； 主阳台兼顾入户功能，舒适感强； 超大主卧设计极具品质感； 兼顾度假和自住需求。 整体发展关键——打好海口市场的两大战役 发展城市多功能平台的核心载体，塑造城市湾区物业新地标。成为本项目形象拔高的关键。 形象之战： 树立国际湾区名片形象 海口港/填海区 国贸成熟中心 城市发展方向 西海岸 海口高端渡假区 规划中的城市新核 政务新区：市政府搬迁所在地 海甸岛 成熟区域 新CBD和老核心的城市地位之争： 湾区起步计划的发力点； 未来对外辐射的源头； 区域产业经济发展的一个新的核心部分； 高规划起点区和资源丰富区之争。 盈滨半岛 资源诉求产品区 整体发展关键——打好海口市场的两大战役 产品之战： 打造27万平米天赋人居 城市发展方向 品质产品 集中供应区 政务新区：市政府搬迁所在地 高附加值公寓产品 集中供应区 高性价比公寓产品 集中供应区 打造价值过硬的产品，提出新的居住标准，塑造滨海人居标杆，为本项目产品之战的关键。 传统高档和新锐高档之争： 高容积率和低容积率之争； 低总价精品和高总价舒适之争； 品质产品和高性价产品之争。 塑造特色高尚生活板块：发扬个性，统一调性 传统高档 海湾资源 低密度产品 形成高尚多元 利润核心：产品品质和高附加值 从单一低密度居住向高密度城市多元化的提升，支撑分期滚动发展。 整体发展构想 湾区属性 精品住区 项目发展的软件支撑 区域发展特色 城市建筑特色 滨海景观特色 不再是与城市脱节的封闭式 社区，专为中高端知富阶层 提供的生活场所 高价值中小户型产品 超高层地标性建筑 提供高档住宅、产权式酒店、服务式公寓等多种生活形态 为中国知富阶层提供的 生活、度假、休闲平台 形成南中国滨海生活样板 形象特色：国际湾区名片 硬件的多功能延伸 产品特色：27万平米天赋人居 “南中国滨海生活样板” 发展分解 整体发展构想 形成居住特色 整体发展构想 一个核心+两个支点+一条主线 一个核心： “南中国滨海生活样板” 两个支点：多功能超高层+滨海城市地标建筑群 一条主线：住宅产品高品质+高附加值打造不变 构想下的两个支点 支点1：多功能超高层 以吻合城市度假属性的产权式酒店和服务式公寓为载体，以极具现代符号和都市公建色彩的建筑形式来表现； 超高层的成功启动和发展，为项目迅速拔高形象高度和市场地位，创造发展机会并带来置业人群。 超高层建筑形式与纯度假物业相结合，形成区别于区域传统住宅物业，以国际名片和城市符号展示为主题。 建筑成本高 - 高景观价值和控制产品面积，随着销售价格的增长可适当的化解超高层的建筑成本； 建筑周期长、施工难度大 - 不作为初期产品，在一期完成后在考虑开发，其酒店和公寓部分推出对项目初期和整体进度影响不大； 创造地标优势 通过超高层的设计提升项目的形象； 创造超高层部分的景观价值，方便后期的价格提升。 自身价值的提升，化解容积率的影响 通过超高层的设计，集中释放面积，化解后续住宅部分的容积率压力，便于开发更具价值潜力和竞争力的常规住宅。 设计1-2栋“双子”结构的超高层建筑，建筑高度≤150m，功能为产权酒店和服务公寓 超高层设计突破 超高层风险点 超高层优势点 1000 13000 年回报总房款6%，免租30天 一房35-45㎡ 产权式酒店 秀英 明光国际 装修标准 均价 购买用途 主力户型 类型 区域 项目 2000 11000 年回报总房款5%，免租30天 一房39-88㎡ 产权式酒店 国贸 宝发国际 3500-4000 32000 年回报总房款5%，免租30天 一房57-66㎡ 二房123-132 产权式酒店