估价 第1章.ppt

《房地产评估》 课件主编 俞明轩 制作 李竞 王琼 罗嘉 第一章 绪 论 第一章 绪论 学习目的与要求 第一节 房地产的概念 第二节 房地产价格 第三节 房地产评估的概念与特点 第四节 房地产评估的原则 本章小结 学习目的与要求 通过本章学习，掌握房地产、房地产价格、房地产评估等相关的基本概念，熟悉房地产价格的特征、种类与作用，了解市场交易价格与评估价格的区别，理解房地产评估原则的含义和重要性，理解房地产评估的必要性。 第一节 房地产的概念 一、房地产 二、土地与土地使用权 三、房地产的特性 四、不动产 一、房地产 房地产是土地和地上建筑物及其衍生的权利的总称，是房产和地产构成的综合体。 房地产是实物、权益和区位三者的结合。 按经营使用方式来划分，可以分为出售型房地产、出租型房地产、营业型房地产和自用型房地产。 按其是否产生收益来划分，可以分为收益性房地产和非收益性房地产。 一、房地产 按照用途来划分，可以分为： 1．商业房地产。 2．办公房地产。 3．居住房地产。 4．工业和仓储房地产。 5．农业房地产。 6．特殊房地产。 7．综合房地产。 土地分为农用地、建设用地和未利用土地。 二、土地与土地使用权 土地一般是指地球表层的陆地部分，包括内陆水域和滩涂。 土地的供给分为土地的自然供给和经济供给两个方面。 二、土地与土地使用权 土地的特性分为土地的自然特性和经济特性两个方面。 （二）土地的经济特性 1．供给的稀缺性。 2．可垄断性。 3．土地利用多方向性。 4．效益级差性。 二、土地与土地使用权 土地使用权出让最高年限按下列用途确定： （1）居住用地七十年； （2）工业用地五十年； （3）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； （4）商业、旅游、娱乐用地四十年； （5）综合或者其他用地五十年。 二、土地与土地使用权 土地使用权有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期未获批准的，由原土地登记机关注销土地登记。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照法律规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。 三、房地产的特性 位置固定性 数量有限性 用途多样性 供求区域性 长期使用性 大量投资性 保值与增值性 投资风险性 难以变现性 外部影响性 使用限制性 四、不动产 定着物是指附着于土地，在与土地不可分离的状态下才能使用的物体。 第二节 房地产价格 一、房地产价格的特征 二、房地产价格的种类 三、房地产价格的作用 一、房地产价格的特征 1．地价是地租的资本化 2．权益价格具有重要性。 3．增值性与折旧性 　 4．用途相关性 　 5．个别性 　 6．可比性 一、房地产价格的特征 这里所说的地价具有增值性，是从一般意义讲，从一个较长远的时期来看，在短期甚至较长一段时期内，地价是会有升有降的，比如，日本的地价连续11年都在下跌，2002年1月1日日本的全国平均地价比上年下降5.9％，其中住宅用地下降了5.2％，商业用地下降了8.3％。 二、房地产价格种类 1． 按房地产的权益分类，可分为所有权价格、使用权价格、租赁权价格和抵押权价格等。 2． 按房地产的交易方式分类，可划分为挂牌价格、拍卖价格、招标价格、协议价格。 3． 按房地产的实物形态，可划分为土地价格、建筑物价格和房地产价格 二、房地产价格种类 4． 按房地产价格表示单位可划分为总价格、单位价格、楼面地价等 楼面地价＝土地总价格/建筑总面积 楼面地价＝土地单价/容积率　 5． 其它价格类型　 三、房地产价格的作用 1．调节供求关系 2．引导与公告作用 3．促进技术进步 4．优化资源配置的作用 第三节 房地产评估的概念与特点 一、房地产评估的概念 二、市场交易价格与评估价格 三、房地产评估的特点 一、房地产评估的概念 房地产价格评估，又称为房地产估价，英文名称为Real Estate Appraisal或Real Property Valuation。所谓房地产评估，是专业评估人员为特定目的对房地产的特定权益在某一特定时点上的价值进行估计。 “如果给房地产估价下一个精要的定义，则它是指为特定目的评估房地产的特定权益于特定时点的价值的活动。”（柴强，房地产估价（修订第四版），北京，首都经济贸易大