商业物业管理基本内容.pptx

十方面内容： 商场物业的物业服务的基本内容 1、建立商场物业的识别体系 2、设施养护管理 3、环境卫生及绿化管理 4、安全服务 5、广告管理 6、装修管理 7、租赁管理 8、产权债券关系 9、公共关系 10、其他综合服务 商场一般沿街建造，对市容有很大影响，其既要符合社会的实用要求，又要符合美学要求。 （一）建立商场物业的识别体系 企业实力 形体环境 反映 增强 商业物业形象肩负着极强的商业使命，因此要加强形象建设。 建立商场物业识别体系的具体要求是： 要与商场的形体环境和商业特色相统一，要树立商场物业的良好形象。 （一）建立商场物业的识别体系 商业物业形象 潜在购买欲望 …… （一）建立商场物业的识别体系 商场设施养护管理特点 1、设备运行时间长 2、设备故障危险性大 3、服务对象对商场设备认知少 （二）设施养护管理 重点： 建设一支专业化的养护维修队伍 预防 1、环境保洁管理 商场物业的环境整洁与否是衡量服务水平的重要标志。 商场物业的保洁形式具有以下主要特点： ①工作时间长，两班倒，巡视和保洁分开，隐蔽部位清洁白天巡视时间完成，夜间对营业区域进行保洁 ②保洁的重点在大堂及大门入口处 ③保洁巡视的人员配备主要由物业自身档次来决定 ④对保洁人员素质要求高 (三)环境卫生及绿化管理 2、绿化管理 商业物业的绿化配置主要以室内绿化为着眼点，根据室内空间、光照度选择有线条美、有层次美，以观赏叶片花为主的植物。 (三)环境卫生及绿化管理 商业物业的安全服务注意事项有以下几点： （四）安全服务 安全管理与防损相结合 安全管理同消防相结合 安全服务与客户服务相结合 紧急事故应急处理 4 1 2 3 重在预防 （五）广告管理 租户按物业企业的规定就其广告式样、颜色等由物业公司审核后进行标语制作、悬挂、橱窗展示 （六）装修管理 经物业公司同意，在不影响周围摊位营业的情况下，进行小规模的装修 （七）租赁管理 出租方式 租金投标 协议投标 租金形式 先规定固定月租金，然而调整 按面积定出最低租金，再根据租户销售额收取一定比例租金 商业物业的所有权人可能是个人、一间或数间公司。 如果物业产权不清，可能对物业企业造成以下伤害： 1、导致物管作业因服务对象的不明确而陷入混乱无序的状态； 2、可能使物管企业卷入不必要债券纠纷，加大经营风险； 3、影响到物业委托双方的长期合作发展。 （八）产权、债券关系 1、商业社区文化 2、商业推广、促销活动 总之，商业物业服务机构处理公共关系的核心内容就是通过各种有效沟通渠道，采取多种形式加强同物业经营方、业主、租户的联系，并在经营合作上明确与物业经营方的专业分工，物业经营方负责物业的商业经营，物管机构专门负责服务，双方合理分工、协力合作，致力达到共通经营、整体发展的目标。 （九）公关关系 其他综合服务包括报刊、信函的收发，物业服务费的收取；水电费的代收代缴；小件物品的寄存服务及其相关服务等。 （十）其他综合服务 安全服务 环境和车辆管理 物业服务及时方便 设备设施的维修与管理 1 2 4 3 商场物业的物业服务重点 重要性 商场物业的收益直接通过招商收取租金或营业额提成来实现 概念 商场物业招商是指商场的产权者通过一定的渠道，将拥有的经营权全部或分散的以租赁或其他联营方式，交给各个大小商户进行经营，以获取租金或营业额提成的招商模式。 第三节 商场物业的招商管理 招商是商业地产收益的实现形式，一个商业地产项目运作成功与否就看是否能按计划成功招商。 五大特点 一、商场物业招商的特点 （一）目标客户主次分明 首先确定主力店群 其次确定中小店群 其一，中小店群能够丰富业态组合，满足项目商圈内不同层次、不同需求消费群的购物和消费需求； 其二，租金往往是主力店的4~10倍 主力店群的作用： 第一，所占面积大（1/2），有助于稳定整个项目的经营； 第二，吸引投资客，刺激铺位销售以及对中小店群的招商； 第三，主力店群的忠诚顾客有利于保持项目一定量客流； 第四，有利于提高中小店的租金水平，扩大整体租金收入。 （二）租金高低悬殊，租期长短不一 租期： 主力店群租期要求一般需8~10年，有的长达15年甚至20年；中小型店一般为3年 租金： 主力店的租金一般在第4年起开始递增，幅度在3%~10%；中小型店的租金较高，一般从第3年递增租金。 （三）招商时间长 主力店群的招商集中在项目业态组合之后、规划之前 中小店群的招商则分散于整个项目的建设期间 这是为什么呢？ （四）招商难度大 四点原因 1、建设期长，主力店群对项目变化趋势把握不住 2、装修进度影响中小店群的入住 3、功能分区的招商进度影响了各类店的进驻决策 4、营运商较低的知名度和缺乏经验 （五）招商技术要求高 主要表现在以下四个方面： 1、招商人员需具备丰富的零售