第11章不动产买卖合同.pptVIP

第11章 不动产买卖合同 合同的订立 合同的形式要件 买卖双方的权利义务 合同的违约救济 第1节 合同的订立 选买权 option 第1节 合同的订立 选买权的本质： 承诺的权利 选买权行使的结果： 买卖合同的成立 第1节 合同的订立 德国法中的购买权（Ankaufsrecht） 第1节 合同的订立 德国法中的购买权（Ankaufsrecht） 第1节 合同的订立 优先购买权 物权性先买权 第1节 合同的订立 优先购买权与选买权之间的区别： 第1节 合同的订立 物权性先买权与选买权之间的区别： 第2节 合同的形式要件 根据《反欺诈法》的规定，凡是受该法调整的合同，必须采用书面形式方具有法律上的执行力。 第2节 合同的形式要件 执行力要件 vs. 生效要件： 第2节 合同的形式要件 根据《反欺诈法》的规定，凡是受该法调整的合同，必须采用书面形式方具有法律上的执行力。 《反欺诈法》适用于所有与土地交易有关的合同；它不仅适用于合同的订立，而且适用于该合同的转让和修改。 第2节 合同的形式要件 《德国民法典》第311b条（关于土地、财产和遗产的合同）第（1）款规定：“使一方负有转让或则取得土地所有权的义务的合同，必须做成公证证书。关于土地所有权移转的合意已经达成，并且已经登记到土地登记簿中的，未遵守这一形式而订立的合同，按其全部内容来说成为有效的。” 第2节 合同的形式要件 《意大利民法典》第1350条规定：“下列行为应当以公证书或者私证书的形式进行，否则无效：1）转移不动产所有权的契约；2）设立、变更或转让不动产用益权、地上权、役权人权利和永佃权人权利的契约；……4）设立或者变更不动产的地役权、使用权和居住权的契约；5）放弃前述各项规定的权利的行为；……7）不动产典质的契约……” 第2节 合同的形式要件 《中华人民共和国城市房地产管理法》第40条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同……”。 部分履行原则 部分履行原则（doctrine of part performance） 的法理基础： 部分履行原则 部分履行原则 （doctrine of part performance） 的法理基础： 部分履行原则 部分履行行为的种类： 支付价款 部分履行原则 部分履行行为的种类： 支付价款 占有不动产 部分履行原则 部分履行行为的种类： 支付价款 占有不动产 改良不动产 部分履行原则 部分履行行为的种类： 支付价款 占有不动产 改良不动产 部分履行原则 注意： 买受人亦可援引部分履行原则 部分履行原则适用于对书面合同的口头修改 不适用部分履行原则时的救济：合理价值返还 部分履行原则 《合同法》第36条：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。” 英国法的规则 1925年《财产法》第40条 执行力的条件：书面形式，或符合部分履行原则 1989年《财产法（杂项规定）》第2条 书面形式为成立要件，废除部分履行原则 英国法的规则 A contract for the sale or other disposition of an interest in land can only be made in writing and only by incorporating all the terms which the parties have expressly agreed in one document or, where contracts are exchanged , in each. 英国法的规则 由于不动产在人们生活中的重要性，无论是为了避免由于1925年《财产法》第40条的规定而不经意间形成买卖合同的情况，还是为了确保人们不会不公正地逃避他们道义上的责任，都有必要令不动产买卖合同具备特殊的形式要件。 ——英国法律委员会：“土地买卖等合同的形式” （1987年） 合同无效的情形 1、虚假陈述（misrepresentation） 合同无效的情形 1、虚假陈述（misrepresentation） 合同无效的情形 2、误解（mistake） 合同无效的情形 3、合同违法 合同无效的情形 第3节 买卖双方的权利义务 衡平转化原则 有关占有的问题 可交易产权原则 瑕疵担保义务 履行时间 不动产灭失的风险承担 1.衡平转化原则 “衡平转化原则就是在一定情况下将土地视为动产并将动产视为土地。因此，……当一个土地所有人签署了一份有效且