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土地 城市规划管理部门根据城市总体规划的需要，对某宗具体用地所规定的用途，分为商业用地、住宅用地和工业用地。 实际上是分为10大类：居住用地R、行政办公用地C、工业用地M、仓储用地W、对外交通用地T、道路广场用地S、市政公用设施用地U、绿地G、特殊用地D、水域和其他用地E。 常用分类和使用年限 （一） 居住用地七十年； （二）工业用地五十年； （三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； （四）商业、旅游、娱乐用地四十年； （五）综合或者其他用地五十年。 基本概念：容积率、绿化率、绿地率 容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的面积之比。 楼面地价：土地购买总价/总建筑面积所核得的单价，土地购买总价/（用地面积*容积率） 绿化率：通常指绿化覆盖率，绿化垂直投影面积之和与占地面积的百分比 。 绿地率：与绿化率差异比较大，居住区用地范围内各类绿地面积与居住用地面积的比率。主要包括公共绿地、宅旁绿地等 ， 其审核标准相对严格。绿地率往往低于绿化覆盖率。 建筑密度：建筑首层面积/规划用地面积。比如一块地为10000平方米，其中建筑底层面积3000平方米，这块用地的建筑密度就是3000/10000=30% 。建筑密度一般不会超过40%-50%，用地中还需要留出部分面积用作道路、绿化、广场、停车场等。 基本概念：得房率、楼间距等 得房率：是指可供住户支配的面积（也就是套内建筑面积）与每户建筑面积之比。 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。 销售面积=套内建筑面积 +分摊的公用建筑面积（俗说“公摊面积”）。 这个指标通常与建筑形态、项目定位等有关系，公共部分越气派得房率越低，建筑越高得房率越低。 楼间距：两相邻楼的外墙面距离。同一个小区两栋相邻的楼与楼之间的距离。 建筑间距的控制是为了保障人们工作、生活的质量与安全，满足必须的日照时长、采光、通风、隔音等要求 规划 兵营式规划排布，左图是一个排屋类型产品的规划图。 这种方式在之前相对常见，弊端明显，前后间距小，相对压抑，变化少。 主要受制于规划条件、地块条件和产品类型选择。 规划 单纯就平面排布来说，右侧的明显“养眼”，当然做到这样也是有代价的。 “人心我心”，通常来讲打动人心的规划往往有类似的地方，例如：大庭院、多个围合式的组团庭院、开阔的视野、良好的间距 规划往往是销售的第一步（沙盘，第一眼美女最能打动人） 规划 优点： 集中大庭院，观景、游园，舒适适宜 前后间距大，采光、通风、私密好 北向大退让，留下公园，隔断嘈杂 商业独立，提高住宅舒适性 对称排布，仪式感强 规划 组团式小围合，形成单个集中小庭院和私密空间 归属感强 间距等控制较好 建筑 关系到客户的视觉品质感，直白表述，看起来怎么样，值不值 建筑风格、线条块面的组合、色彩搭配、材质搭配是相对要紧的（这个的设计师比较专业，不好意思） 市场上各式风格层出不穷，基本知名的建筑风格市场上都能见到，各种风格的渊源、特点、在营销方面的包装需要大家专项去了解。 常见的手法：血统、渊源、大师、风情、都市、文化等等，不一而足。 建筑 建筑 建筑 建筑 建筑 建筑 景观 人们的决策往往没有想象中那么理性，漂亮的景观有很强的穿透力 “做大”和“做小”：做大，往往侧重于营造大庭院、大景观；做小，则专注于细节的处理和景观的丰富 功能性，强化私有还是创造公共空间，比例关系 对于不同人群的满足 主题风格的考虑 景观 景观 果园主题组团庭院 运动主题组团庭院 配套——外部，地段 繁华的城市中心，稀缺性（武林门、庆春路、凤起路、涌金门、吴山） 传统意义的中心 未来中心 特别的居住氛围（杭州的城西，之前大量学子聚集，情感积淀） 备注：地段，除了普世价值外，还有一些特定的情况，往往与人群、工作生活半径、经历有关系（华章的高层） 配套——外部，地段 配套——外部，资源 人文资源——皇城根（北京朱雀门）（杭州中大吴庄） 文脉资源——紫玉公寓（浙大华家池校区，人文熏陶） 稀缺资源——西湖8号（***米到西湖）、蓝色钱江（一线江景）、观澜时代（最宽的钱塘江） 繁华资源——万象城悦府（未来城市中心、万象城之上） 教育资源——上东城（某某学区）、自在城（祝贺某某小学进驻）（典型的二手房，学区房） 景观资源——万家星城（城北运动公园旁边）、海珀（沿河市政公园） 此处资源的理解是指比较牛叉的一些外在因素 配套——外部，资源 配套——外部，环境 居住氛围——是否成熟，周边属于怎样的居住区，老旧的还是高档的 自然环境——公园、水系、绿化带、湿地等 噪音影响——是否过于嘈杂，以至于有噪音 不利污染源——附近是否有不利的工厂、高压线路、铁路、高架、快速路、地铁、电厂、垃圾场（化工、辐射、