2011年惠州大亚湾红树东郡营销策略2.pptVIP

* 惠阳某项目上门成交情况 惠阳某上门成交情况 大亚湾中心区某项目上门成交情况 大亚湾西区某项目上门成交情况 2011年深圳三级市场在惠湾片区的联动上门量呈不规则变化，基本围绕着项目的大节点产生大批量代客 宏观大势小结 1.政策对本项目的影响。 2012年上半年，房地产市场不会出现明显转折，对本项目的量、价实现有很大制约； 2.惠湾市场印象。 惠湾市场是个很特殊的市场，不能明确的划分第一、第二居所； 在投资客户基础上，细分的置业目的较多，市场的政策敏感度高；2011年价格进入停滞期，并在9月分后出现价格松动，并出现3字头项目上下波动。本项目2012年上半年入市，片区房地产依旧属于低谷期 威胁： 明年政策将继续深度调控，投资性需求受抑制； 项目上市时，属于市场低谷期； 机遇： 大亚湾20周年，规划利好逐步兑现，城市居住价值提升； 深圳与大亚湾的房地产市场的价格剪刀差持续存在； 惠湾片区的竞争势态 项目竞争点对点分析 大市 大爱城 花城湾 龙光城 秋谷康城 DADA的草地 50-70 ㎡二房，80-90 ㎡三房及107 ㎡三房，963套 70㎡左右两房，93㎡左右三房，115㎡左右四房为主600套。 二期两房70-80㎡，三房85-100㎡ 约80—120 平方米的两房至三房单位 ，约800套 78㎡左右两房、90~140㎡三房为主，40㎡一房、130~145㎡四房少量。800套 40多㎡至69 ㎡的一房和两房组成，800套 51㎡左右一房、75㎡左右两房、90㎡左右三房、100㎡~110㎡四房，约400套 2012年第一季度 2012年第三季度 2012年第四季度 2012年第二季度 惠华简爱 德洲城 阳基项目 橡墅 新华联广场 翠堤尚园 二期，85~94㎡两房， 120~142㎡三房为主，45㎡一房少量，600套 70㎡左右两房，94-100㎡三房为主，43-50㎡一房少量，约1500套 爱琴海 60-73㎡的两房和86-102㎡三房并辅助少量的四房，600套 1+1房67-75㎡，2+1房88-100㎡为主 ，600套 78㎡左右两房、90~140㎡三房为主，40㎡一房、130~145㎡四房少量。800套 一期主力户型为70-130 ㎡的两房至三房 ，500套 中央公园 117-126 ㎡的小三房和41-64 ㎡的单房为主。部分77-79 ㎡两房和四房，396套 枫丹白露 御玺山 一期两房70-85㎡ ，2328套 本项目入市期 预计2012年的推售总面积150万平米，供应量预计超过20000套，竞争激烈 预计2012年的推售总面积150万平米，供应量预计超过20000套，竞争激烈 套 本项目主力户型面积区间 70-90平米的中小户型是市场的主导，同质化严重 惠湾片区的竞争势态 项目竞争点对点分析 大市 龙富花园 中兴佳苑 翠堤尚园 蓝湾新宸 橡墅 自留地 DADA的草地 新华联广场 枫丹白鹭 中央公园 花郡 阳基 新天名城2期 金莎花园 本项目 尾盘销售 持销期 金 泓 预计明年入市项目 选定的竞争的原则 区位、户型面积、推售时间、剩余货量、客户来源， 核心竞争项目：DADA的草地、新华联广场、中央公园、橡墅 项目名称 本项目 DADA的草地 区位 大亚湾CBD，临近中兴五路 大亚湾CBD，大亚湾区中心区惠澳大道（铁炉嶂森林公园南面） 规模/建筑面积 占地面积0.8万㎡，建筑面积4.7079万㎡ 占地面积:58555 ㎡，建筑面积:246186 ㎡ 小区配套 会所，游泳池，商业街 多功能会所、开放式商业街、社区小剧场、室内赛道恒温泳池、户外大型泳池、户外自助BBQ烧烤场地、8个羽毛球场、2个篮球场、1个足球场、2个网球场、北师大幼儿园等。 区域配套 红树林公园，总部基地，商业中心，体育馆，中山三院，中央公园等 红树林公园，总部基地，商业中心，体育馆，中山三院，中央公园等，和三大公园环绕 建筑外立面 简欧风格 时尚现代外立面 园林 精致浪漫的东南亚水景社区 现代简约亚热带风情园林 资源景观 无 自然公园景观 户型 高赠送，N+1, N+2 高赠送，性价比高，高达110%的赠送 均价 --- 4800元/平 品牌 集团 光耀集团 vs 本项目相对DADA草地：规模小，配套不齐全 本项目相对DADA草地：赠送比例相当，可扩展空间大 49.9平米 75.12平米 90.79平米 48.15平米 本项目可扩展至两房使用 70.89平米 本项目可扩展至三房使用 本项目可扩展至四房使用 本项目客厅使用面积更大 88.48平米 108.11平米 108.45平米 DADA 本项目 形象定位 100万平米艺术居住区 核心诉求 配套、规模、品牌 营销渠道 长期大推广：线上线下全面启动 销售速度