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2011年度青岛楼市白皮书 搜房网新房数据监控中心 二手房数据监控中心 中国指数研究院青岛分院联合出品 白皮书发布时间：2011年12月22日 目 录 一、2011年青岛楼市成交分析 4 (一) 2011年青岛商品房成交分析 4 1．2011年青岛楼市区域成交分析 4 2．2011年青岛楼市房企分析 7 3．2011年青岛单盘销售情况分析 10 4．2011年青岛房地产代理服务机构成交分析 16 5．2011年青岛楼市住宅均价走势 17 (二) 2011年二手房成交分析 19 1．2011年青岛二手房成交量分析 19 2．2011年1-11月青岛二手房挂牌均价走势 20 3．2011年青岛十大热门二手楼盘 21 (三) 2011年土地市场分析 21 1．2011整体土地成交分析 21 2．2011各类土地成交分析 22 3．2011年各区市土地成交分析 24 4．2011年土地市场部分成交地块信息 24 5．2011年1 —11月青岛住宅用地流拍情况 27 二、2011年楼市政策回顾 27 1．2011年新建商品房政策回顾 27 2．2011年二手房政策回顾 31 三、2012年青岛楼市后市展望 32 （一）2012宏观经济展望 32 （二）2012年青岛房地产市场展望 33 1．2012新房市场展望 33 1．1　2012年青岛楼市政策展望 33 1．2　2012年金融政策展望 33 1．3　2011年1—11月青岛楼市存量分析 34 1．4　2012年市场需求预测 35 1．5　2012年青岛房价走势预测 36 2．2012年土地市场展望 36 2．1　供应方面 36 2．2　需求方面 37 2011年度青岛楼市白皮书 2011年可谓是青岛房地产调控年，一声楼市限购令下，岛城楼市行情急转直下，自2月份以来，新房成交萎靡不振，其中市南区、市北区、崂山区等频频出现个位数成交甚至零成交的情况。2011年新房成交仅有1月过万套，成为本年度成交最高月份。限购历时半年多之后，青岛楼市传统的金九银十惨变铜九铁十，成交量均低于7月，青岛楼市颓势初现。接下来，品牌房企带头低价入市、楼盘打折力度不断升级，11月份开发商以价换量初见成效，新房成交强势反弹，达到8920套。随着楼市调控政策进一步加码，岛城楼市疲态尽显。特别是进入下半年后，在全国大范围降价的背景下，岛城楼市纷纷低价开盘或降价跑量。 一、2011年青岛楼市成交分析 (一) 2011年青岛商品房成交分析 1．2011年青岛楼市区域成交分析 开门红/低迷/翘尾 2011年青岛楼市成交同比跌5.14% 在“限购令”等多项房地产调控政策的影响下，青岛楼市经历了限购令出台前短期高涨、实施后持续低迷、年末成交量翘尾的过程。截至2011年11月30日，青岛全年新建商品房累计销售套数达89164套，较2010年青岛前11个月年累计销售套数93993套，同比下跌5.14%。 数据来源：青岛网上房地产 数据来源：青岛网上房地产 数据来源：青岛网上房地产 从2011年各区市成交套数排行榜上可以看出城阳、李沧、即墨最热，占据全市37.14%的成交量，以价换量区域效果明显。 数据来源：青岛网上房地产 以城阳、李沧为代表的区域率先展开了较大规模的降价风暴，降价幅度之大，速度之快，出乎许多人的意料。价格的变化向来与供求关系密切相关，供需因素无疑成为决定市场走势的关键砝码，存量较高的区域压力最大，房价将最早下行。 城阳李沧同为高存量区域，而且后续供应也多。但受楼市大环境影响，购房者持币观望的情绪浓厚，正常的需求释放不出来，供过于求的状况非常明显，区域内竞争加剧，降价销售成为楼盘不得已而为之的选择，许多楼盘的价格甚至已回复到2008年初的价位。 早在8月份，万达、万科“二万”之争，在李沧楼市引起不小的波澜，成为当时李沧楼市焦点性事件。李沧万达广场首期住宅推出700多套房源，项目起价8400元/平，均价9500元/平，当日成交494套房源。万科当时放出消息称，万科生态城精装起价7000元/平，均价8000-9000元/平，万科有截留万达客源的嫌疑。 10月中旬，龙湖滟澜海岸成为青岛降价大潮的先驱，6500元/平的均价使其接连几周成为城阳区楼市销冠。10月15日，青特花溪地在龙湖滟澜海岸售楼处门口设置巨幅广告牌，释放电梯洋房价格起价6300元/㎡。10月17日，世茂公园美地亮出加推消息，90-160㎡瞰海高层，起价5988元/㎡。至此，城阳板块降价大战全线拉开。 如果说城阳区是10月份的降价焦点，那么11月这个焦点转移到了李沧区。之前较长的宣传期使万科生态城蓄客良好，在市场持续下行的时候，于11月果断低价开盘，精装均价8200元-8300元/平，逆势实现1000多套销售业绩。万科生态城低价入市之后，11月后的青岛楼