2011年惠州大亚湾红树东郡营销策略3.pptVIP

* B 产业客户 04年起随着工业区的发展和中海壳牌的建设进驻，石化区、工业区高管和工业区技术人员客户开始出现并逐渐增加； 2 1 1、丽江花园 2、熊猫国际 3、瑞景居 4、棕榈岛别墅 3 4 年份 典型项目 产业客户比例 2004 熊猫国际1-2期 10% 2004 瑞景居1期 20% 2005 瑞景居2期 20% 2006 棕榈岛别墅 40-50% 2006 丽江花园 20% B 产业客户 在经历短暂的增长期后，产业移民客户在07年后开始出现增长缓慢趋势； 年份 典型项目 产业客户比例 2007 中天彩虹城 9% 2007 菩提园 8% 2007-09 美岸栖庭 5% 2007-09 新天名城 3% 20008 中铭豪园 20% 2010 仁和WE卫城 10% 业内人士访谈： “中海油能拉动10万人来大亚湾就业。”以前这曾经是一个宣传亮点，但是项目正式投产后，由于机械化率生产比例很高，并没有拉动那么多人就业。近几年，惠阳和大亚湾的产业人口，也没有如预期那样显著增加， 造成这边的房子基本空置；“ 淡水房地产信息咨询部负责人 总体比例基本都在10%以下，产业客户体量很小； B 产业客户 限制因素1：有效客户群体有限，在经历初期的消化后增长缓慢 专家语录： 人口数量低一直以来都是我们面临的问题，石化产业对人口的带动，之前被高估了。因为现在很多操作都是自动化的，不需要那么多人力。从大的方向来讲，一个城市要吸引人来定居，靠重工业肯定不行，大亚湾需要把旅游和文化产业做起来，才会吸引更多人前来居住。 大亚湾区规划建设局房产科科长胡勇强 1 西区 劳动密集型企业为主，低端产业工人为主，有效客群有限； 2 石化区 自动化程度高，产业工人总量有限； 中海壳牌3000人/中海油1500人 以富士康/比亚迪为代表，80%以上为中低端产业工人； 业内人士访谈： “产业园这边企业都是一些制造业，人是很多，但是都是一些打工的，他们一般就一个什么组长，管几百个工人，现在出来买房的可能就那些人，但对价格的承受能力非常的弱，基本上只能接受在总价30万以内的房子，他们大多选择西区这边，像这边一些单体楼，价格很便宜的，挺多比亚迪的人买； 德洲城项目负责人 工业区客户置业现状： 1、高收入人群已置业/企业高端租房解决：高管/专家 2、中等收入人群群体数量大多选择城区或者福利房置业，未来新增人群也需1-2年的“心理稳固期”才能产生有效置业需求 3、普通产业工人非有效置业需求：宿舍解决； B 产业客户 限制因素2：刚性置业需求弱，大部分客户向惠城外溢 壳牌员工居住状况调查 B 产业客户 限制因素3：配套、环境等因素造成置业客户群体向惠城外流； 1 周边配套 2 环境、景观 3 物业管理、发展商信誉 4 小区规模 5 升值潜力 自住客置业的主要关注点： 影响产业客户置业的关键因素： 1 周边配套缺乏 2 治安及社会环境差 3 石化区环境污染 山水华府客户付先生：“这边环境比较好，配套全，大亚湾那边现在配套还是比较差的，而且有很多娱乐、桑拿，治安也不好，而且靠近石化城，那边不是很多石化企业的么，这个对健康不好，虽然现在技术是很先进，但是多多少少还是有影响的，我们平时上班就在那里，要是还住那里，时间长了还是不太好的” 新天名城项目主管：“我们曾经也尝试过去产业园拉客户，但是发现很难，工业区的客户价格承受能力太弱，原来我们卖3千多地时候他们还嫌贵，至于像石化区的客户一般会选择城区，一来这里的配套不完善，二来，石化区的员工还是会认为石化产业对环境和健康是有影响的，他们平时上班没有办法，所以下班了就不希望还住在附近；” 从产业园的发展规律看：过渡阶段——以工业园产业带动大量居住需求尚未产生，短期内很难构成核心客户群体; B 产业客户 阶段 起步期 发展期 成熟发展期 园区发展 启动区建设，少量企业入住 产业集聚效应，大量外资企业进入 园区建设基本完成 房地产市场 对商品房需求很少 需求逐渐释放价值潜力尚未被完全开发出来 产业需求大量释放 物业形态 原有住宅 新建商品房，租赁市场 高档楼盘 价格变化 区域原有价格体系 房价与区域价值同步增长 房价升值拐点效应 居住人群 本地农户为主，少量开发区工作人员 产业区技术人员；部分高端客户 高端客户稳定增长 配套及交通 生活配套设施档次较低，交通很不方便 基本生活设施逐渐完善，部分教育配套 大规模商业配套设施建设 大亚湾工业区目前处于过渡阶段 新兴产业园区与房地产发展一般规律 发展规律： 早期房地产主要是为产业服务的生产和生活配套 当产业规