2011年成都新都区铜线厂项目前期定位报告.ppt

项目核心问题 从新都区整体项目情况来看，产品以两房三房为主，且面积较小产品销售情况更趋好 案名建议 案名建议 报告目录 总面平布置建议 报告目录 本项目物业发展体系 整体定位关键字 展示动线 报告目录 住宅价格定位 住宅价格定位 案名建议 案名建议 沿街商铺 3F内聚化社区 开放式环境 强调商业外向性 ；与城市空间发生联系的场所 社区集中入户大堂 外部城市空间造场 我们不要——又一个市场泛滥的平庸居住小区+底商 我们要——新都市生活场，city resort，休闲消费目的地 城市空间造场 ——创建一个能建构并演示城市生活的项目 弱化市政路的不利影响 入户大堂 园林及泛会所空间 风情商街 阳光车库 项目发展战略与整体定位 整体规划建议 项目属性 核心问题 物业发展建议 市场机会分析 价格定位 结合市场需求及我们的经验评定上述定价影响因素之权重，综合分析评定本物业综合素质：（各因素之权重分析见下图） 根据市场调查的本区域项目均价，然后通过对影响项目价格因素的优势及不足的对比，以及本项目成本状况进行综合评定，以市场需求为导向，以市场竞争定价法确定项目入市价格。 以周边项目各项平均指标为准设定值为1，以各因素权重分析本项目指标值： 7.2 1 0.9 0.8 1.6 0.4 0.5 1 1 本项目 8 1 1 1 1 1 1 1 1 周边项目 总计 物业管理 周边环境 内部配套 户型结构 景观设施 项目规模 周边配套 项目位置 权重比值 由上表可以分析得出：本项目各项指标权重比值与周边项目平均标准比值为0.9：1，由此推断，本项目现阶段价格应定位为周边项目平均标准的90%。现阶段周边项目均价集中区间在4000-4500之间，以4250元的标准计算，本项目现阶段均价在3830元/平方米左右。项目开盘价格，可根据产品特点及以上权重因素比例及开盘期间市场整体价格水平适当调整。 抢位 战略总纲 战略总纲 抢位 城市不断延伸，土地价值日益递增…… 城市大规模的外移，将扩大拆迁的面积从而引发新型区域的居住热潮…… 在老城宝光大道的本案, 城市发展推进之后，定备受市场关注…… 通常的小户型项目，依托城市的成熟性作为主要吸引点得到市场认同…… 并分得市场一杯羹…… 但，我们项目生而不同， 周边生活氛围的匮乏和基本购物环境的缺失，是我们应该面对的一大难题…… 只有避开其影响，才能让我们项目能更加有市场竞争力； 并找到和确立我们项目的市场正位…… 借势 战略总纲 战略总纲 借势 顺势而行，乘势而上 城市发展 + 轻轨经济 + 打造北部新城 轻轨经济的建成，交通便利、后续发展势头强劲 周边白领阶层的住房需求，以及原住民改善住房的购房需求 这里，更需要一个现代精工社区开启他们的生活 并满足居住成长的需求 …… 观人 完胜之道 完胜之道 目标客群分析 产品特征圈人： 区域特征圈人： 认可这个区域未来发展潜力和价值的人； 认可轻轨经济带来的人； 本案的产品属性和地域特征…… 经过有效传达之后，能让更多关注到他的价值和未来预期， 一部分客群属于投资者，看重这里的区域发展和升值潜力； 一部分客群属于投资兼自住者，更加看重此地段走势和即将快速建立的生活氛围； 主力客群年龄层次为28-45岁。 以上统称——价值观念圈人 “不能有效传播商品信息，不是好广告” 完胜之道 目标客群分析 准确的说他们大多数属于70年代到80年代， 生于那个特殊年代，在新与旧的交替中， 他们最直接的感受着社会的变革以及生存发展的压力。 也正是那个特定的环境，造就了敢于拼搏、敢于攀登、敢于超越的时代独特气质。 他们永远希望站在时代第一排； 不过他们已经被社会肢解了…… 一半力求自己的生活方式，另一半又无奈于庸俗的面对社会。 一半是凝重的传统，另一半是自由的天空； 一半是被压抑的服从，另一半是被推举的先锋；一半是根深蒂固的坚持，另一半是后来居上的超越； 如你我所见，他们身上所有那些看上去独一无二的精神气质和人格特征。 思想观念圈人 “普通的广告只能简单的传递商品信息 卓越的广告则是洞察社会后的成果” 思考 完胜之道 商务元素 SOHO商住楼 商务酒店 SOHO商住楼 餐饮元素 特色餐馆 酒吧 三、项目定位 3、物业发展建议 完胜之道 消费动机 我们不再局限于他们是什么阶层、之前做什么职业； 他们有着共同的思想和价值观念； 他们有着实现自己生活追求和发展目标的动力和渴望。 他们喜欢冒险、投资并实现超越，因为他们都很有眼光。 他们的一切都可以想像，可以描述，却绝不能成为单一的模式， 他们最渴望被关心、被追捧、并超越现在的生活状态…… 所以从这一刻开始我们要给项目注入一个核心的灵魂， 去关心，去引导他们，让他们感受到什么是未来的生活区域 让他们很确定的表明：“这里，有我的事