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房地产开发的程序 房地产开发的程序 土地 规划 设计 报批 建设 销售 物业 第一章 开发的程序 一、前期手续办理 主要有以下手续 1.土地证 2.规划用地许可证 3.规模批复 4.消防设计审批 5.人防审批 6.建筑规划许可证 7.图纸审查 8.施工许可证 9.予售许可证 第二章 土地证的办理 一、土地的基本知识 城市土地使用制度 1.土地使用权有偿出让 (1)地租 (2)补偿费用 2.土地使用权年限 (1)居住用地 70年 (2)工业用地 50年 (3)教育 科技 文化 卫生 体育用地 50年 (4)商业 旅游 娱乐用地 40年 (5)综合用地 50年 二、征地的方式 协议出让 招标 拍卖 挂牌 行政划拨 1.协议出让 3.城市土地使用权的转让 一、转让的条件 (1) 以出让的方式取得的使用权 已支付全部的出让金 并已取得土地证. (2) 已完成除土地外25%的投资. 二、转让的程序 (1) 申请 (2) 审批 (3) 签订合同 (4) 公证 (5) 登记 5.国有土地使用权竞买审批 办理依据：1、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院55号令）?2、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的规定》（国土资源部第11号）3、《郑州市国有土地使用权出让招标拍卖实施办法》（郑州市人民政府第101号令 办理条件：中华人民共和国境内外的公司 企业、其 他组织和 人均可参加竞买，可以独立竞买，也可以联合竞买。有特殊规定的公告中通知。 办理程序：挂牌时申请参加国有土地使用权挂牌竞买应向郑州市国土资源局提交下列文件和履约保证金：1、营业执照副本复印件；2、法定代表人证明书复印件；3、法定代表人身份证复印件；如竞买执行人不是法定代表人时，应在竞买文件中说明，并附有法定代表人的委托授权文件及执行人身份证复印件；4、竞买人属国有企业的，须出具行政主管 6.土地交易 办事程序：窗口受理 交易中心 测绘队 评估所 交易中心 报批 交易中心 用地单位交费 地籍处办理时间：30个工作日，其中不包括测绘、评估、用地单位交费及地籍处登记发证时间。办理所需资料：（1）、申请书； （2）、协议书； （3）、土地证；（4）、建设用地规划许可证；（5）、房产证； （6）、营业执照；（7）、法人代表证明；（8）、双方委托书；（9）、经办人身份证明；（10）、航测图两份。注：国有企业应有上级主管部门的批准文件；企业更名应有正式更名文件；涉及拆迁应有拆迁许可证。 党政机关、团体、全额预算单位 第三章 规 划 办理“一书两证”以及人防和消防审核 1. 《建设项目选址意见书》 2. 《建设用地规划许可证》 3. 《建设工程规划许可证》 4. 人防设计审核 5. 建设工程消防设计审核 （一）《建设项目选址意见书》 办理程序：建设单位申请——窗口受 理 主办处室办理——主管局长审批 发证窗口公示——建设单位领取 所需材料:1、建设申请书  2、项目建议书或相关部门批准文件  3、营业执照（开发企业须有资质证书，国有企业须有上级主管部门批准文件） 4、有关部门的审查意见   (二) 《建设用地规划许可证》 办理程序：?建设单位申请——窗口受理——主办处室办理——主管局长审批——发证窗口公示——建设单位领取 所需材料：?1、建设计划文件 2、建设申请报告 3、建设用地规划许可证 4、土地权属证件或证明 5、具有相应勘察设计资质的设计图纸两份。 6、按全市统一座标、高程系统绘制的1/1000或1/500总平面图四份。 7、具有前置审查资格的部门的审查意见。  （三）《建设工程规划许可证》 办理程序：?建设单位申请——窗口受理——主办处室办理——主管局长审批——发证窗口公示——建设单位领取所需材料：? 1、建设计划文件 2、建设申请报告 3、建设用地规划许可证 4、土地权属证件或证明 5、具有相应勘察设计资质的设计图纸两份。 6、按全市统一座标、高程系统绘制的1/1000或 1/500总平面图四份。 7、具有前置审查资格的部门的审查意见。（消防、日照、建设规模、规划指标审核）  （四）人 防 审 核 (五) 消防审批 1.消防工程消防初步设计审核 受理单