我国住房建设库存化问题与供给侧改革.docVIP

我国住房建设的库存化问题及供给侧改革 　　摘要：对于我国房地产市场如何去库存化，中央经济工作会议明确提出了五种办法：一是让农民市民化（或让农民进城来消化当前过多的商品住宅）；二是鼓励投资者购买住房来出租，这样既可消化城市住房的库存，又可解决当前我国住房租赁市场不发达的问题；三是要求房地产企业改变住房销售模式，降低住房销售价格；四是提高房地产业的企业集中度，实现住房市场规模效应；五是取消过时房地产市场的行政性限制政策等。为此，完成中央经济工作会议提出的“去库存”任务，应按照“谁投资、谁负责”的市场经济原则，建立由房地产企业、政府、购房者共同承担“库存消化成本”的分担机制，加快深化户籍和住房制度改革，强化消费和供给端引导，扩大有效需求，分流转化部分供给，推动房地产市场持续健康发展 2015年11月10日，习近平总书记在中央财经领导小组第十一次会议上强调，推进经济结构性改革，是贯彻落实党的十八届五中全会精神的一个重要举措。习近平总书记指出，在适度扩大总需求的同时，着力加强供给侧结构性改革；推进经济结构性改革，要针对突出问题、抓住关键点；要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。同年12月下旬，中央经济工作会议明确了2016年经济五大任务：去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板。会议指出，化解房地产库存，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。要取消过时的限制性措施 一、目前我国房地产市场状况 （一）截至2015年底的我国商品住房总库存 根据中国社科院的财经战略研究院、城市与竞争力研究中心日前联合发布的《中国住房发展报告（2015-2016年）》显示，截至2015年底，我国商品住房总库存预计达到39.96亿平方米 根据相关统计数据，2015年1～9月底，我国开工城镇保障性安居工程685万套，根据“十二五”保障性住房规划要求，我国要开工建设3 600万套各类保障房和棚户区改造住房。据住建部的统计显示，2011～2014年，我国已开工3 230万套，加上2015年前9月的开工量，我国保障性安居工程总开工量已达到3 915万套，超额完成“十二五”规划要求。在当前世界经济复苏缓慢及我国经济增长传统动力减弱的背景下，保障房建设与棚户区改造形成的投资将成为我国经济增长的重要新动力之一 我国房地产市场的周期性调整已从2013年下半年起就开始了，房地产市场经过十几年的快速发展，城市居民在2010年就已经达到户均一套住房的水平，现在的住房供求矛盾主要表现在少数一线城市。笔者认为，人口的周期决定了房地产业的周期，一般来说，20岁至50岁的人是买房子主力。但从2012年开始，我国的人口结构开始发生变化，国内15岁至59岁的居民人口开始出现了下降，到2014年，我国购买住房的人口出现净减少，随着这种人口结构的变化，我国房地产市场繁荣时代已经结束，房地产市场的周期性调整已经出现。再加上大量的中小城市人口向大中城市转移，而城市化进程又十分缓慢，这就使得我国房地产市场周期性调整更明显 （二）房地产市场周期性调整的两大问题 受房地产市场周期性调整的影响，房地产市场还存在着两个方面的问题：一是商品房供需关系错配问题。从当前的房地产市场需求来看，主要集中在几个城市群，即以上海市为中心的长三角城市群和以深圳市为中心的珠三角城市群的主要城市的商品房需求十分旺盛，但这些城市，尤其是中心城市的土地供应却越来越捉襟见肘，导致这些城市的商品房去化周期小于合理水平，地价与房价上涨过快，出现了“商品房需求集中在一线城市与土地供给集中在三四线城市”的现象，产生了供需错位的矛盾 二是房企与银行结盟推高房地价格问题。在经济下行的趋势下，商业银行提高了信贷风险控制的力度，减少了对民营企业的信贷投放力度，同时为了自身商业利益的考虑，商业银行增加了对国有控股企业的信贷规模。而国有控股企业却为了自身规模扩张的需要，有意愿利用银行的信贷资金进行投资，于是，商业银行与国有控股企业形成利益同盟，推高了地价和房价。根据不完全统计，2016年上半年，国内已出现了200多个地王案例，其中有近一半是国有控股企业所为