城市土地使用效率价格市场与政策.docVIP

中国城市土地使用效率：价格、市场与政策 刘云华 杨全柏 本文档由【中文word文档库】提供，转载分发敬请保留本信息； 中文word文档库免费提供海量范文、教育、学习、政策、报告和经济类word文档。 2008 摘要：土地的不可移动特性决定了土地市场化配置很难实现完全竞争市场，政府必须监控土地市场以保证市场运作的有效性。市场力量和政府政策成为土地价格的主要决定因素。因此，政府的土地政策必须兼顾的最大化，但同时也容易形成土地的垄断高价，产生财富转移，无法自发实现土地及附着其上住房对国民的基本生存保障功能。政府应在土地收益和居住用地之间科学决策，防止土地垄断对社会的冲击。 关键词：土地 市场化 政府调控 地租 引言 在经济社会中，土地与劳动、资本一起构成最基本的生产三要素。通过土地市场调控劳动力、资金、原材料、能源和其他资源的投入量和投入方向，能够实现资源的综合优化配置，最终调控好经济运行。 我国自1990年全面推进土地有偿使用制度改革以来，市场作为配置土地资源的手段日益加强。一方面数以万亿元计的土地出让金，为我国城市化和城市现代化提供了必要的财力支持。另一方面，2002年以来开始脱离普通城镇居民的购买能力，房价收入比超出世界银行6倍指导线标准影响到了中低收入群体最基本的居住需求。房价过快上涨扭曲市场价格体系，导致市场失灵并最终造成资源的无效配置。全国商品房空置面积2007年4月达到1.27亿平方米。 1.土地的特性分析 讨论土地是否应该市场化，其价格如何决定，不能不从先从土地的特性着手。 1.1 土地的基本特性。土地的特性包含自然特性和经济特性。 土地的自然特性包括：不可拆移性、级差性和非同质性、永续利用的相对性位置上的恒久性不能把一块值钱的商业地皮移到同城地价较贱的地方去。土地构成的诸要素(如土壤、气候、水文、地貌、植被、岩石)的自然性状不同，人类活动的影响，土地在肥沃程度和位置优劣方面有很大的差异。。土地永续利用的相对性。土地是一种非消耗性资源，土地资源只要在利用上注意保护磨损报废具有永续性。供给的稀缺性用途的多样性用途变更的困难性增值报酬递减性供给的稀缺性供给人们土地面积是有限的往往不能完全满足人们对各类用地的需求，从而出现了土地占有的垄断性和地租、地价等问题土地具有多种用途可以从一种用途转换到另一种途。这种竞争常使土地趋于最佳用途和最大经济效益，并使地价达到最高。但大多数情况下土地使用不同用途之间的变换困难的。如，缺水宜林的山地，改水稻就很难实现。土地利用规划充分进行可行性论证，以便作出科学、合理的决策造成较大的损失和浪费。折旧报废，在土地上追加投资的效益具有持续性，而且随着人口增加和社会经济的发展，对土地的投资具有显著的增值性。但在技术不变的条件下对土地的投入超过一定限度，会产生报酬递减的后果。这就要求确定适当的投资结构，并不断改进技术，以便提高土地利用的经济效益，防止出现土地报酬递减的现象，土地还具有重要的社会属性。房屋为人类生活提供着帮助具有民生用品的属性是关乎人类生息的物品，人们离开它们将无法生存土地的占有、使用关系是构成社会关系的基础，进而反映社会经济性质。属性，反映了进行土地分配和再分配的客观必然性，是进行土地产权管理、调整土地关系的基本出发点。没有市场就没有价格。和其他商品价格一样，土地价格也是市场交易的结果。在利率市场化的条件下，同等风险条件下各类资本的投资回报率趋向一致；而在不同风险条件下，根据收益与风险相对应原则，应是高风险，高收益，低风险，低收益。一个国家的国债是以国家的信用作为担保是该国所有债券当中最为安全的一种。显然，收益率应该大于或等于国长期国债收益率有效的解决人们居住问题是政府职能的重要组成部分房地产的价值会被挖掘出来，房价也会跟着猛涨租金、租金的增长速度、投资的要求回报率、房屋的残值反映其基本价值国家发展改革委、国家统计局发布的调查显示2007年8月全国70个大中城市房价同比上涨8.2%。国家统计局国房景气报告表明2005年11月，全国商品房及住宅空置面积分别为1.14亿平方米和0.63亿平方米，截止20079月商品房空置面积1.2亿平米2006年11月23日，中国人民银行副行长苏宁表示，我国最终消费占GDP的比重已从上世纪80年代超过62%下降到2005年的52.1%，居民消费率也从1991年的48.8%下降到2005年的38.2%房地产及房地产相关行业需求的增加，是以更大范围、更多行业的消费需求被抑制为代价的。陷入衰退造成了产业资本的大规模外移。 本文档由【中文word文档库】提供，转载分发敬请保留本信息； 中文word文档库免费提供海量范文、教育、学习、政策、报告和经济类word文档。 刘云华，新加坡南洋理工大学人文与社会科学学院经济学教授；杨全柏，琼州学院讲师，东北大学管