上海兴业厦副楼营销企划书.docVIP

第一章 上海写字楼篇 上海写字楼概况 上海的写字楼从无到有，仅仅发展了短短了20年，在这20个春秋中，可以说经历了跌宕起伏，至今终于形成了一个成熟的市场格局。但随着全球经济的再次复苏以及上海经济的高速发展。上海写字楼进入了一个新时代。 　　IBM、安达信、杜邦等。另有部分甲级写字楼主要分布在常熟路、陕西南路周边，一般为较早开发、楼盘规模较小的项目。其中在西藏南路―成都路沿线代表楼盘有：兰生大厦、金钟大厦、力宝广场、时代广场、上海广场、香港广场、瑞安广场、香港新世界广场、中环广场、以及中海广场。陕西南路―常熟路沿线代表楼盘有：二百永新大厦、久事大厦、百富勤大厦、云海大厦。 南京西路沿线 该区域星级宾馆林立，道路交通不象淮海路、南京东路商业街那样拥挤。位于南京西路沿线的上海商城为上海最早的顶级写字楼，其租金水平在94、95年期间曾位列全世界第三位。自97年区内嘉里中心、梅陇镇广场的落成使该地区开始形成一个新兴的办公区。而随着中欣大厦、中信泰富广场的加入及浦西最高写字楼恒隆广场的兴建与完工，该地段已成为可与淮海中路办公区媲美的主要办公区域。租户多为一些网络公司、通讯公司及一些大企业的研发机构以及众多全球500强的公司。 小陆家嘴 通过近10年的开发，该区域已拥有12栋甲级写字楼，占到全市总供应量的28%。区内的顶级品质的项目较多，如金茂大厦、森茂大厦、国际大厦、中银大厦等，加之其未来金融中心的特殊 地位，因而吸引了金融机构、跨国公司的地区总部的迁入。 虹桥地区 为较早开发的办公区，由于其临近上海的外销住宅区及机场，曾是外资机构的首选办公区域，其外资机构的首选办公区域，其供应量占到总供应量的14%。但随着上海办公区域免的东移趋势，该区域的吸引力正在逐步减弱。但随着古北2期的发展，虹桥的优势再次焕发出新的魅力。主要代表楼盘：远东国际大厦、太阳广场、新虹桥中心大厦、锦明大厦等。 人民广场周边 布有中区广场、港陆广场、百腾大厦等甲级写字楼，占到总供应量的10%。该区域内较缺乏顶级品质的甲级写字楼，且楼盘之间缺乏呼应，难以形成集聚效应的状态已成为过去。随着明天广场、天安中心大厦的落成以及远东娱乐广场和将来浦西最高建筑的世茂国际广场的建成，以及该区域便利的交通使得该区域写字楼的档次再次提升。主要代表物业：海通证券大厦、仙乐斯广场、来福仕广场等。 徐家汇地区 为上海主要的商业副中心，地铁一号线在此设点。该区域内的写字楼占总供应量的5.3%，但区内的甲级写字楼落成时间较早，所以在传统上以为其品质普遍不高。在徐家汇，写字楼的需求是十分高的。但长年在徐家汇始终供不应求。但随着上海体育场周边地区、徐家汇和打浦桥三点一线由写字楼的串连后，整个形成了一个强大的商业区，在这样一个循环下，写字楼的档次已可以与淮海路等其他区域相媲美。其中具有代表的楼盘主要有：飞州国际广场、华鼎广场、圣爱广场、实业大厦、美罗广场、港汇广场、腾飞广场、英雄大厦、伊甸大厦、均遥广场、五洲国际大厦、青松城、亚太国际大厦、伊泰利大厦、海兴广场金玉兰广场等。 市场需求 随着上海经济的高速发展和其在世界经济地位的日益凸显，写字楼需求正不断放大。国际大机构纷纷将上海作为亚太地区业务发展的核心，国内一些知名企业（尤其是民营企业）也将上海作为辐射华东乃至全国的基地，这些利好消息无不刺激着市场对写字楼的有效需求。 由此可见，需求量在00年达到526000平方米，01年为369065平方米，02年404795平方米，03年272000平方米，04年前三季度428200平方米。平均在400000平方米左右。 在以上吸纳量变化的原因上一方面体现了真是的需求，但另一方面其本身受到了市场供给量的制约，所以造成了在某个季度中极具的上升和下降，但在数据上，反映出了上海每年近40万平方米的需求量。 而在未来几年，上海可售型写字楼的需求面积将超过每年40万平方米。金融机构需求庞大———中国入世使上海作为金融中心的形象凸显。2004年以后，金融业的逐步开放，为上海写字楼市场带来了前所未有的机遇。预计未来几年，外资金融业会加速扩展其在中国内地的业务，包括摩根斯丹利在内的大财团、大银行等会陆续进驻上海，从而将产生大量的高级写字楼需求。 跨国公司总部入沪———上海推出的跨国公司设立地区总部的优惠政策，吸引了源源不断的外资企业进入。据有关部门预计，2004年还将有约50家跨国企业的总部设在上海，估计他们需要的写字楼面积约为15万平方米，大概是两幢甲级写字楼的建筑面积。 民营企业的规模登陆———由于上海被视为长江三角洲地区的经贸枢纽，其物流优势、金融优势必然吸引大型民营企业集团成立营销中心、研发中心，希望在上海建立窗口企业，直面全国市场及国际市场。 世博带来长期利好效应———上海承办2010年世博会，