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《沈阳国际社区项目8A#地定位报告》 地区公司： 中海地产（沈阳）有限公司 项目名称： 中海国际社区 日期： 2012-7-31 报告内容 关于中海国际社区项目8A#地产品整体定位 编制人 签名： 日期： 营销部门负责人 签名： 日期： 地区公司 营销主管领导 签名： 日期： 地区公司总经理 签名： 日期： 区域公司 营销部负责人 签名： 日期： 区域公司 营销主管领导 签名： 日期： 区域公司总经理 签名： 日期： 中海国际社区8A#地产品定位报告 营销策划部 2012年7月31日 一、项目概况 1、地块主要经济指标 8A#地容积率为： 2.66 8A#地块（住宅）技术经济指标 数值 单位 用地面积 32028.33 平方米 总建筑面积 100084.48 平方米 地上总建筑面积 85084.48 平方米 其中 住宅 78552.48 平方米 住宅商业网点 6532 平方米 地下总建筑面积 15000 平方米 容积率 2.66 机动停车位 468 辆 其中 地上 93 辆 地下 375 辆 2、地理位置及自然环境 项目8A#地块位于项目最东北端，相对偏远，远离项目核心，东紧邻广电园（未动工），未来将依附项目整体配套，南紧邻8B#地中海国际中心商业，西待开发地块（非中海用地）；北远眺浑河。 3、配套情况 8A#地块周边商业配套丰富.南邻8B#地中海国际中心商业，从规划指标上看，商业比例为65%以上，大体量的商业用地面积，会提升本区域的商业价值，但是从高端住宅的居住安静度、私密性上看，商业的大体量规划会影响住宅的居住品质，同时该地块内还规划有社区商业；景观资源，北望浑河、沈水湾高尔夫球场；教育资源，邻近南宁幼儿园；路网，周边为市政规划路，皆未开通，无公交线路。 4、地块分析 类别 8A#地 占地 地块总占地面积较小， 适合作独立小组团发展 位置 东: 临规划路、辽宁广电中心北方传媒文化产业园（以下简称广电园） ；南:紧邻7B#地及规划路 ；西:规划路，待开发地块 ；北:紧邻8B#地中海国际中心、滨河路，远望沈水湾高尔夫球场 环境 由于受8B#地中海国际中心超高层遮挡，部分楼栋可北望浑河、沈水湾高尔夫球场，邻近南宁幼儿园，辽宁广电传媒中心，以及8#地块内的中海国际中心商业配套丰富，但影响居住的私密性，三面临路，噪音、灰尘等居住品质受影响，所以该地块较适宜做中端小组团产品 发展 8A#地为项目的东北端，随着辽宁广电传媒中心的开发与进驻（未动工，具有不确定性），长白岛生活配套将日益完善（临南京南街为核心区，该地块相对偏远），同时中海国际社区相邻6B#（2012年10月开盘）、7B#地（2013年9月开盘）开发，该地块周边配套将会得以丰富和完善。故该地块具有一定的发展潜力和升值空间，但同时受不可确定因素影响较大。 4、小结 8A地：规模偏小，受高商业影响， 适合做中端小组团开发 8A#地块，从规模来看:适合作独立组团发展； 从道路来看：3面临路，受道路噪音、灰尘等不利因素影响； 从配套来看:北邻中海国际中心商业配套，影响居住私密度； 从景观来看：受8B#地中海国际中心遮挡，部分楼栋可北望浑河、18洞高尔夫球场； 从指标来看:决定高层住宅产品形式；从发展来看：由于长白岛的发展规划，辽宁广电传媒中心未动工，以及周边规划地块的不确定性等因素影响，该地块的发展具有较高不确定性。 二、市场环境分析 （一）、2012年1～6月份商品房供求状况分析 沈阳市2012年1～6月份商品房供求情况见表1。表1 沈阳市2012年1～6月份商品房供求情况分析表 项 目 面 积(万㎡) 同比增长(%) 商品住宅套数(套) 同比增长(%) 商品住宅 商品住宅 批准销预售 809.81 623.16 -2.53 -14.02 实际销预售 634.60 513.72 -21.9 -27.2 56645 -28.1 从表1可以看出，2012年1～6月份商品房和商品住宅批准销售量分别比实际销售量75.21万平方米和09.44万平方米，供销比例28：1和1.21：12．商品房批准入市况2012年1